판례 해설 아파트나 집합건물에서 발생한 시설 사고에 대해서 입주자대표회의 또는 관리단에 책임을 묻는 경우가 있다. 하지만 사고 발생에 대한 책임이 무조건 입대의나 관리단에 있는 것은 아니 기 때문에 소송을 제기할 때에는 책임 여부를 신중하게 검토해야 한다. 아래에서 살펴볼 사례에서는 관리단이 주차타워의 운영 및 관리를 위해 C 업체와 계약을 체결하였다. C는 기계설비공사 및 진단회사인 F와 보수점검계약을 체결하였다. F는 C에게 이 사건 주차기의 노후화를 지적하면서 지속적으로 부품 교체 및 수리를 요청했지만, C는 이 사실을 관리단에 알리지 않고 교통안전공단이 실시한 정기점검 결과만 알렸다. 문제는, 해당 주차타워에서 차량을 출고하는 과정에서 사고가 발생했고, 그로 인해 다수의 차량이 파손 된 것이다. 이에 보험회사는 일단 피보험자에게 보험금을 지급하고, 해당 건물의 관리단과 주차관리업체를 상대로 구상금 청구 소송을 제기 했다. 1

집합건물 관리단 및 관리업체는 건물 유지 및 안전관리 의무를 부담하는바, 화재발생 당시에 방화셔터가 제대로 작동하지 않아서 그로 인해 화재 피해가 더 크게 발생했다면 관리인과 관리단, 관리업체는 화재로 인해 발생한 피해를 배상해야 한다.

판례 해설 계약은 당사자의 의사가 합치되는 게 중요하다. 그러나 계약 당사자가 자연인이 아니라 법인인 경우에는 조금 더 고려해야 하는 사항이 있다. 그 중 하나가 법인의 대표자가 적법한지 여부이다. 법인은 물리적인 실체가 없기 때문에 계약서 작성과 같은 법률행위를 하기 위해서는 대표자가 필요하다. 일반적으로 법인의 대표자는 법인 등기부등본 또는 고유번호증, 사업자등록증 등을 통해 확인하게 되는데, 위 서류에 대표자로 표시되었다면 계약 상대방은 그가 적법한 대표자라고 생각하고 계약을 체결한다. 그런데 만약 위 서류에 적법하지 않은 사람이 대표자로 기재되어 있고, 그가 계약을 체결했다면 그 계약의 효력은 어떻게 될까? 아래에서 살펴볼 사례에서는 관리인으로 선임되지 않은 사람이 집합건물 관리단을 대표하는 관리임이라고 주장하면서 관리업체와 위탁관리계약을 체결했다. 그러나 이에 대해 관리단은 계약을 체결한 사람이 해당 관리단의 관리인이 아님을 이유

민법상 계약의 해지는 계약을 체결한 당사자만 할 수 있는바, 구분소유자 개인은 관리단과 관리계약을 체결한 관리업체를 상대로 소유권에 기한 보존행위를 이유로 계약 해지나 퇴거를 청구할 권리가 없다.

시행사나 분양자는 집합건물 관리단이 관리업무를 개시하기 전까지 한시적인 관리권한만 가질 뿐이므로, 그와 관리계약을 체결한 관리업체 역시 관리인이 선임되어 관리단이 관리업무를 수행한다면 기존 계약 내용을 관리단에게 주장할 수 없고, 결국 관리단에 관리업무를 인계해야 한다.

소유권에 기한 방해배제 청구권은 구분소유자의 고유 권리이므로, 아파트 앞 공사 현장에서 소음이나 분진 등이 발생함을 이유로 작업 금지 등을 청구할 대에는 구분소유자가 직접 해야 하고, 아파트 입주자대표회의가 할 수는 없다.

입주자대표회의는 구분소유자의 소유권에 기한 권리를 행사할 수 없으므로, 공용부분을 불법으로 점유하는 제3자에게 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 없으며, 그러한 권리 행사가 가능하다고 규정한 관리규약 역시 효력이 없다.

아파트라고 하더라도 공용부분 변경은 집합건물법상 관리단에 귀속되는 업무인바, 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관하여 입주민 5분의 4 이상의 서면동의를 받은 것을 관리단으로부터 포괄적 위임을 받은 것으로 보아 적법하다고 본 대법원 판례

집합건물법상 관리단이 점포를 관리하여 왔어도 유통산업발전법에 따른 대규모점포자가 적법하게 설립, 신고되었다면 그 이후부터 점포 등에 대하여 발생한 관리비 징수권한은 대규모점포관리자에게 이관된다.