임차인도 집합건물 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정했을 때, 이 정관 개정 결의는 유효할까?
- 권형필 변호사
- 2일 전
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판례 해설
집합건물법이 적용되는 집합건물 관리단은 구분소유자들로만 구성되어 있어야 합니다. 그렇다면 집합건물 정관을 개정하여 임차인도 관리단의 구성원이 되도록 할 수 있을까요? 이번 사례의 집합건물은 대부분이 임차 점포로, 임차하고 있는 입주 상인들이 구분소유자들과 개별 계약에 의거하여 관리비를 부담하고 있었습니다. 그러나 이 관리비에 대해서 비리 의혹이 일자, 임차인들은 관리비에 관한 장부 공개를 요구하였고, 소유자와 임차인이 모두 관리운영위원회의 회원 자격을 가져 공동으로 업무를 총괄하기로 하였습니다. 문제는 이렇게 구성된 관리단에서 관리인을 선출하면서 발생하였는데요.
법원에서는 집합건물법 제23조 제1항(건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.), 집합건물법 제29조 제1항 전단(규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다.) 등 강행 규정을 이유로 이를 받아들일 수 없다고 판단하였습니다. 정관 개정 결의는 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의가 있어야 하는데, 이 정관에 대해 결의를 하는 당시에는 임차인을 포함하였기 때문에 유효한 결의가 아니었는데요. 설령 이 위원회에서 비록 소유주가 임차인에게 관리단 회원 자격을 주는 정관을 모두 찬성하였어도 위법이기 때문에 무효이고, 이렇게 애초에 무효인 정관에 따라 선출된 관리인도 효력이 없어 적법한 관리인이 아닙니다.
이번에 소개해 드린 판결은 오래된 판결이지만 여전히 많이 인용되고 있습니다. 그만큼 중요하게 다뤄지는 판례이니 잘 숙지해 두시면 도움이 많이 되실 것입니다. 또 이와 관련해서 궁금한 점이 있으시거나 소송을 준비하신다면 전문가 상담을 통해 신속하고 정확한 해결 방안을 찾으시길 바랍니다.
법원 판단
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있는데 이를 건물의 구분소유라 하는바, 이에 관하여는 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라 한다)이 적용되는데, 위 법 제 23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있어, 이에 의하면 집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 반드시 관리단이 구성되어야 하고, 그 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 그 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 그 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없는 것으로, 이는 구분소유자의 그 건물이나 대지, 부속시설 등에 대한 공동관리의식을 높이기 위한 것이며, 또 위 법 제24조 제1,2항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 그 선임은 관리단집회의 결의에 의한다고 규정하며, 위 법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고, 위 법 제29조 제1항 전단은 그 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다라고 규정하고 있는바, 그 중요성에 비추어 보아 위 법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단은 각 강행규정으로, 그 규약의 개정은 구분소유자들로서만 구성된 관리단집회의 결의에 의하지 아니하면 안 되며, 또 설사 구분소유자 전원의 합의가 있다고 하더라도 위 규정과 다른 규정을 두는 것은 허용되지 않는다고 해석함이 상당하다고 보여진다.
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