시공사가 임의로 한 추가공사, 하자소송 시 부당이득반환 청구 대상일까? 시공사가 아파트를 건축하면서 건축주나 입주자들의 공의를 받지 않고 임의로 자재 등을 상향시공한 부분에 대하여 이는 부당이득반환 청구의 대상이 되지 않는다고 법원은 판단하였다. 향후 하자소송에서 상향시공을 이유로 상계를 주장한다고 해도 마찬가지이다.

하자보수나 그에 갈음하는 손해배상 청구는 하자담보책임 기간 내에 제기되어야 하고, 이미 위와 같은 청구가 있다면 그 기간이 지나서도 하자소송을 제기할 수 있지만 건물 사용검사일로부터 감가상각이 반영되므로 하자보수 판결금은 감액된다.

주택법 및 집합건물법에 따른 하자담보책임 기간은 하자 발생 기간이 아닌 제척기간이며 그 기산점은 건물의 인도 시점 부터인바, 분양전환된 임대아파트의 하자담보책임 기산점은 최초 임차인에게 인도된 때부터이다.

분양된 아파트에 발생한 하자를 이유로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 때 시행사는 그로 인한 부가세를 환급받으므로, 입주민이 시행사를 대위하여 시공사에 청구하는 하자보수에 갈음하는 손해배상액에는 부가가치세가 포함되지 않는다.

아파트에서 시행사 대신 시공사에게 하자담보청구권을 대위하여 행사하기 위해서는 시행사의 권리가 유효하게 존재해야 하는데, 도급계약이 상행위에 해당하는 경우에는 5년의 상사 소멸시효가 적용되므로 아파트의 대위권 행사도 5년 내에 제기되어야 한다.

아파트 입주민이나 입주자대표회의는 대부분 건축 및 법률 전문가가 아니기 때문에 각 연차별 하자를 특정해서 하자보수를 할 것을 기대하기 어려운 바, 아파트 입주자대표회의나 입주민들이 전반적인 하자를 지적하며 하자보수를 요청했다면 각 하자에 대해 포괄적으로 권리행사를 한 것으로 보아야 한다.

판례 해설 공동주택관리법에 관한 시행령에서는 시공 항목별로 하자담보책임기간을 규정하고 있다. 그런데 건설공제조합에서는 이와 다르게 건물에 발생한 하자에 대해 일괄적으로 보증하는 경우 도 있는바, 그렇다면 1, 2년차 하자도 3년으로 담보책임 기간이 연장된다고 볼 수 있을까? 하지만 보증책임의 부종성에 의하여 보증인의 채무는 주채무자의 채무를 넘을 수 없는바 , 법원 역시 이를 이유로 보증회사에서 일괄적으로 보증책임 기간을 3년으로 정하였다고 하더라도, 그로 인해서 1, 2년차 하자의 담보책임 기간이 연장되는 것은 아니 라고 판단했다. 따라서 보증회사의 보증책임 기간이 명시적으로 기재되어 있다고 하더라도, 주채무자의 보증범위를 넘는 부분에 대해서는 효력이 없다 . 법원 판단 구 주택건설촉진법 제38조 제15항은 “제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다.”고 규정하고 있

원칙적으로 아파트에 발생한 하자는 준공도면을 기준으로 판단하지만, 분양계약이 체결된 후에 적법한 변경 승인 절차를 거치지 않고 변경된 준공도면에 따라 시공되었다면 착공도면 등을 기준으로 하자를 판단해야 한다.

아파트에 하자가 존재하는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하지만, 분양계약을 체결하면서 준공도면이 아닌 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 내용에 따라 시공하겠다고 약정하는 등 특별한 사정이 있다면 그에 따라야 한다.