보증회사가 모든 하자의 보증기간을 일괄적으로 3년으로 약정했다면, 1, 2년차 하자의 보증기간도 연장될까?
- 권형필 변호사
- 10월 20일
- 2분 분량
판례 해설
공동주택관리법에 관한 시행령에서는 시공 항목별로 하자담보책임기간을 규정하고 있다. 그런데 건설공제조합에서는 이와 다르게 건물에 발생한 하자에 대해 일괄적으로 보증하는 경우도 있는바, 그렇다면 1, 2년차 하자도 3년으로 담보책임 기간이 연장된다고 볼 수 있을까?
하지만 보증책임의 부종성에 의하여 보증인의 채무는 주채무자의 채무를 넘을 수 없는바, 법원 역시 이를 이유로 보증회사에서 일괄적으로 보증책임 기간을 3년으로 정하였다고 하더라도, 그로 인해서 1, 2년차 하자의 담보책임 기간이 연장되는 것은 아니라고 판단했다.
따라서 보증회사의 보증책임 기간이 명시적으로 기재되어 있다고 하더라도, 주채무자의 보증범위를 넘는 부분에 대해서는 효력이 없다.
법원 판단
구 주택건설촉진법 제38조 제15항은 “제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다.”고 규정하고 있고, 구 공동주택관리령 제17조 제1항은 “공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서는 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 함께 제출하여야 한다.”, 같은 조 제4항은 “제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급보증서, 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권, 건설공제조합법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서, 주택건설촉진법 제47조의6의 규정에 의한 주택사업공제조합이 발행하는 보증서로 예치하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 사업주체가 공동주택의 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 위 규정에 따라 건설공제조합(피고)이나 주택사업공제조합으로부터 하자보수보증서를 발급받아 이를 예치한 경우, 그 하자보수보증서에 의하여 보증대상이 되는 하자의 보수책임기간도 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2년, 3년으로 한정된다고 보아야 하며, 설령 그 하자보수보증서에 구 공동주택관리규칙 [별표 3]에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재되어 있다고 하더라도 보증대상이 되는 하자는 구 공동주택관리규칙 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 하자보수보증서에 기재된 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 않는다고 보아야 한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조). 왜냐하면 보증인인 건설공제조합이나 주택사업공제조합의 채무범위가 주채무자인 사업주체의 채무범위를 넘을 수는 없기 때문이다.
한편, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간에 불구하고 사업주체가 스스로 그 기간보다 장기간의 하자보수책임기간을 약정하는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 것이지만, 사업주체가 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 그에 필요한 구비서류로 건설공제조합으로부터 하자보수보증기간 및 하자담보책임기간이 3년으로 기재된 하자보수보증서를 발급받아 이를 제출하였다는 사정만으로는 사업주체와 하자보수청구권자 사이에 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 단기간의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보수책임기간을 3년으로 연장하기로 약정한 것이라고 볼 수는 없다.
위 법리에 비추어 볼 때, 피고는 이 사건 제1보증서에 의하여 소외 1 회사가 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 따라 원고에 대하여 부담하는 하자보수책임을 보증한 것이고, 소외 1 회사의 하자보수책임기간은 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진대로 각 세부항목별로 사용검사일로부터 1년 또는 2년, 3년으로 한정되는 것이므로 보증인인 피고의 보증대상이 되는 하자도 사용검사일로부터 1년 또는 2년, 3년 이내에 발생한 것에 한정되고 그 기간이 경과한 후에 발생한 하자는 비록 위 보증서에 보증기간으로 기재된 3년 이내에 발생한 것이더라도 보증대상에서 제외된다고 할 것이다.
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