아파트가 시행사를 대위하여 시공사에 하자보수 청구 소송을 제기할 때, 소멸시효는 10년 아닌 5년!
- 권형필 변호사
- 3일 전
- 2분 분량
판례 해설
아파트 공사와 분양에 있어서는 두 가지 계약이 이뤄진다. 먼저 시행사와 시공사 사이의 아파트 공사 계약, 그리고 시행사와 수분양자 사이에 분양 계약이다. 따라서 시공사가 건축한 아파트에 수분양자가 입주해서 살지만, 법률적으로 시공사와 수분양자는 아무런 법률 관계가 없다. 따라서 건물에 하자가 존재할 경우, 수분양자나 입주자대표회의는 시행사를 통해 문제를 해결할 수 있을 뿐, 원칙적으로는 시공사에 어떠한 의무 이행이나 권리를 주장할 수 없다.
문제는, 대다수의 시행사가 분양 업무가 이뤄진 후에는 폐업하거나, 자력이 없게 된다는 점이다. 이 경우, 입주자대표회의는 시행사가 시공사에게 갖는 하자담보청구권을 대위해서 행사할 수 있다. 단, 이때 주의해야 할 게 바로 소멸시효이다.
입주자대표회의나 수분양자가 시행사의 하자담보청권을 대위해서 하자보수 청구 소송을 제기하기 위해서는 시행사가 가지는 권리가 대위 청구를 할 때까지 유효하게 존재해야 한다. 그런데 시행사와 시공사는 상법이 적용되는 법률관계이므로, 시행사의 하자담보청구권의 소멸시효는 일반적인 10년이 아니라 5년이다. 즉, 아파트 완공 후에 5년이 지났다면 입주자대표회의 등은 더이상 시행사를 대위하여 시공사에 하자담보청구를 할 수 없다.
아래에서 살펴볼 사례가 딱 이 경우에 해당한다. 입주 후 5년이 지나서 시공사에 하자보수 청구를 한 사안에 대해 법원은 소멸시효가 지났기 때문에 대위권 행사의 전제가 되는 시행사의 권리가 소멸했으므로, 결국 입대의의 청구를 인정하지 않았다.
물론 입주자대표회의나 아파트 입주민들로서는 억울할 수 있다. 하지만 법률관계에 따른 권리와 의무를 확장할 경우에는 그에 따른 또다른 문제가 발생하는바, 하자보수 청구 소송을 제기할 때에는 행사하려는 권리의 소멸시효 기한을 정확하게 따져봐야 한다.
법원 판단
건설 공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리는 것으로 보아야 한다.
원심은, 이 사건 아파트를 분양한 자인 소외 회사와 그 건축을 맡은 시공사인 피고 건설회사 사이의 이 사건 도급계약에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권은 상사채권으로서 5년의 상사시효에 걸린다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 원심의 이 부분 판단은 정당하고, 이와 다른 견해에서 이 사건 도급계약에 기한 피고 건설회사의 하자담보책임이 10년의 민사시효에 걸리는 것으로 보아야 한다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
댓글