분양전환된 임대아파트의 하자담보책임 기산점은 언제부터일까?
- 권형필 변호사
- 2일 전
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판례 해설
임대아파트라고 하더라도 분양전환이 되면 임차인들이 소유권을 취득할 수 있다. 이 경우, 분양전환으로 소유권을 취득한 임차인 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원의 판단이다.
하지만 분양전환된 아파트라고 하더라도 주택법과 민법에 의해 건물 인도 후 최대 10년이라는 하자담보책임은 동일하게 적용된다. 따라서 분양전환된 임대아파트의 하자담보책임 기산점은 최초 임차인에게 인도된 시점이지, 이후에 임차인이 소유권을 취득한 시점이 아니다.
따라서 임대아파트 분양전환으로 소유권을 취득하거나, 분양전환이 예정된 경우에는 이 법리와 아래 판결을 숙지해서 하자담보책임 기간이 지나기 전에 하자보수를 요청해야 한다.
법원 판단
개정 주택법과 개정 집합건물법이 시행되기 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정된 주택법 제46조가 적용될 수 없고, 구 집합건물법 제9조 제1항과 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다.
그리고 민법 제667조 내지 제671조에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다고 할 것인데, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용되므로 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년간이다.
나아가 이 사건 아파트와 같이 건축되어 5년 정도 임대되었다가 분양전환된 아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용될 수 있는지를 보면, 구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 이 사건 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 해당 아파트의 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고는 보기 어려운 점, 분양전환 전의 임차 기간 동안 입주자들이 임대차계약서에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용되고 그 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 봄이 상당하다.
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