아파트 입주자대표회의와 집합건물 관리단의 구성원 구성 방식 차이, 입주자대표회의는 관리단의 성격을 동일하게 가질 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 13분 전
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판례 해설
집합건물 관리단과 아파트 입주자대표회의는 그 목적과 구성요건에서 서로 분명하게 차이가 있습니다. 아파트도 집합건물의 일종이긴 하지만 아파트는 집합건물법의 적용을 받는 관리단과 다르게 공동주택관리법의 적용을 받는데요. 아파트라는 건물을 좀 더 투명하고 효율적으로 관리하기 위해 따로 법을 제정하였고 이 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성된 것입니다. 그러나 관리단과 입주자대표회의를 혼동하여 종종 문제가 발생하곤 하는데요.
그렇다면 아파트 입주자대표회의와 관리단의 구성원 구성 방식은 어떻게 될까요? 먼저, 입주자대표회의의 구성원들은 동별 대표자들인데요. 공동주택관리법 이전의 구 주택법에 따라 4명 이상으로 구성하도록 되어있습니다. 또한 구 주택법과 그 시행령에 따라 아파트 입주자 중에서도 선출 자격 요건을 갖추어야 동별 대표자 후보가 될 수 있으며 소유자와 임차하여 사용하는 자 등의 선거를 통하여 선출됩니다. 따라서 입주자대표회의의 구성원은 전체 구분소유자 중 일부 인원으로 구성될 수 있음을 알 수 있습니다. 이는 구분소유 관계가 형성된 건물이 있다면 별도의 절차 없이 당연히 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물 관리단과 차이가 있습니다.
따라서 입주자대표회의는 관리단의 성격을 겸유할 수 없습니다. 따라서 입주자대표회의와 관리단을 혼동하여 문제가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하며 이와 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나 분쟁이 있으시다면 관리단 사건에 많은 자문 경험과 승소 사례가 있는 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.
법원 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다."라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 설립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 94다49694 판결 참조), 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 등 참조).
한편 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법'이라고 한다)과 구 주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26750호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법 시행령'이라고 한다)의 관련 규정에 의하면, '입주자'[구 주택법 제2조 제12호 (다)목에 의하면 주택의 소유자 또는 그를 대리하는 배우자, 직계존비속을 말한다]는 구 주택법 시행령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업자로부터 공동주택의 관리를 요구받으면 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다(구 주택법 제43조 제1항, 제3항). 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 구 주택법 제44조 제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 '동별 대표자'라고 한다)로 구성되고 (구 주택법 시행령 제50조 제1항), 동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 등의 경우에는 제외한다)거주하고 있는 입주자 중에서 선거구의 '입주자' 및 사용자(구 주택법 제2조 제13호에 의하면 공동주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다. 이하 '입주자'와 '사용자'를 합하여 '입주자 등'이라고 한다)의 보통·평등·직접·비밀 선거를 통하여 선출한다(구 주택법 시행령 제50조 제3항).
이러한 규정들에 의하면, 선출된 동별 대표자 중에는 '입주자'중 소유자가 아닌 그 배우자, 직계존비속도 포함될 수 있는 한편, 소유자 중에서도 선출공고일 당시에 일정 기간 계속 거주 등과 같은 선출자격 요건을 갖추지 못한 경우는 포함될 수 없으므로 입주자대표회의의 구성원이 되는 동별 대표자들은 전체 구분소유자 중 일부 인원에 불과할 수밖에 없다고 할 것이다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 구 주택법 시행령의 관련 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의는 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법 제23조 제1항에 의한 관리단의 경우와는 다르다고 할 것이므로 관리단의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다.
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