아파트 하자 판단 기준, 무조건 준공도면으로 판단하는 게 아닙니다!
- 권형필 변호사
- 11분 전
- 2분 분량
판례 해설
과거에는 아파트의 하자를 판단할 때 그 기준을 착공도면과 준공도면 중 무엇을 기준으로 할지에 대해서 의견이 분분했다. 물론 이제는 준공도면을 기준으로 하자를 판단하는 것이 기본 원칙으로 정해졌다. 아래에서 살펴볼 사례에서도 준공도면을 기준으로 하자를 판단한다고 설시하고 있다. 다만 주의해야 할 점이 하나 있다. 준공도면이 무조건적인 하자 판단 기준은 아니라는 점이다.
이 사건 판결문을 자세히 읽어보면, '아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나, 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한'라는 조건이 있다. 즉, 위와 같은 조건에 해당하지 않는다면 일반적으로 준공도면을 기준으로 하자를 판단하지만, 만약 착공도면 등에 따라 시공할 것이 계약의 내용으로 포함되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면 그에 따라야 한다는 것이 법원의 판단이다.
법원 판단
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 F아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, F 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것도 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적인 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 고나련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 F 아파트 분양계약에서의 수분양자는 F 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종 설계도서에 따라 하자없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, F 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법 대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. F 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
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