아파트 분양계약을 체결할 때 안내받은 사항과 준공도면이 다를 때, 하자 판단의 기준은?
- 권형필 변호사
- 9월 29일
- 2분 분량
판례 해설
일반적으로 아파트 하자를 판단하는 도면은 준공도면이다. 하지만 이는 무조건적인 기준이 아니다. 즉, 이전에 소개했던 대법원 판결에서는 '아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 … 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한" 준공도면을 하자 판단의 기준으로 삼는다고 판단하였다. 바꿔 말해서, 착공도면 등에 기재된 시공 내역이나 시공 방법대로 시공할 것을 계약의 내용으로 삼았다면 준공도면이 아닌 착공도면 등을 기준으로 하자를 판단할 수 있다. 이는 분양계약을 체결할 당시 제공된 분양안내서나 카달로그, 견본 주택을 통해 제시된 방법에도 동일하게 적용된다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 착공도면보다 하향시공되었음을 이유로 입주민들이 시공사 등을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다. 이에 법원은 기존 대법원 판례에 따라 준공도면을 기준으로 하자를 판단한다고 설시하면서도, 착공도면이나 분양안내서 상의 내용이 계약 내용으로 편입되었다고 볼 수 있다면 이를 기준으로 하자를 판단해야 한다고 판단하였다.
따라서 대상판결은 기존 대법원 판결과 상충되는 것이 아니라, 당사자의 의사의 합치를 계약 해석의 기준으로 삼는 민법의 기본 원칙을 반영한 것이다.
법원 판단
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 부유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
아파트 분양계약을 체결하는 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종 설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하여 분양계약을 체결하고, 사업주도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결한다고 볼 것이다. 따라서 분양계약 체결 이전에 이미 설계변경이 이루어져 설계변경 내용이 분양안내서, 분양카탈로그 또는 견본주택을 통해 젝오되거나 제시되는 경우에는 위와 같이 설계 변경된 내용이 분양계약의 내용 또는 전제가 된 것이므로 위 설계변경 사항이 미시공 또는 변경시공 하자에 해당한다거나 분양계약에 위반된다고 할 수는 없다.
그러나 이와 달리 분양계약이 체결된 이후 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획 변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약의 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다. 따라서 주택법령의 적용을 받는 아파트에 관한 분양계약이 체결된 이후 주택법령상 사업계획변경승인의 대상임에도 그러한 절차를 거치지 않고 임의로 하향시공 또는 미시공의 설계변경이 이루어진 항목의 경우에는 그와 같은 설계 변경사항이 준공도면에 반영되었다 하더라도 그 항목에 관하여는 준공도면이 '사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서'에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 경우에는 준공도면을 변경시공 또는 미시공 하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다.
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