아파트 특정 동 옥상을 다른 동 입주민들이 출입할 수 있을까? 집합건물 공용부분에 대한 판단!
판례 해설
이번 사건에서 아파트의 특정한 한 동의 옥상(이하 '이 사건 옥상'이라고 한다)이 전체 공용부분인지 일부 공용부분인지에 대하여 논란이 있었습니다. 예를 들어, B동이나 C동의 입주민들이 A동의 옥상을 출입할 수 있는지에 관한 것입니다. 결과에 따라서 다른 동의 입주민들이 이 사건 옥상을 자유롭게 드나들 수 있는지 여부가 결정되는데요. 만약 전체 공용부분이라면 아파트 전체 구분소유자들이 이 사건 옥상을 자유롭게 드나들 수 있고, 일부 공용부분이라면 다른 동의 입주민들은 특단의 합의가 없는 한 이 사건 옥상에 출입할 수 없습니다. 과연 다른 동 입주민들이 이 사건 옥상에 자유롭게 출입할 수 있을까요?
법원에서는 이 사건 옥상이 있는 아파트의 입주민들은 자유롭게 옥상을 드나들 수 있지만, 그 외 다른 동의 입주민들은 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상 아파트의 지하 또는 1층 출입구를 통해서만 출입이 가능하고 이러한 방법이 아니면 접근이 제한되는 점을 들어, 이 사건 옥상은 명백한 일부 공용부분이라고 판단하였습니다. 또한 이 사건 옥상이 있는 아파트 입주민 전체의 동의를 받지 않는 이상 소유권의 주체 또한 달리 볼 것은 아니라고 보았습니다.
같은 아파트의 입주민일지라도 건물 구조에 따라 사용할 수 있는 공용부분이 달라질 수 있습니다. 이에 대해 명확한 판단을 하지 못하여 분쟁이 발생하는 경우도 있으니 집합건물 관련 전문가와 함께 명확한 판단을 하시길 바랍니다.
법원 판단
집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제10조 제1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부 공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부 공용부분이 전체 공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).
원심 판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 옥상은 ◇◇◇동 건물의 지붕과 일체를 이루도록 설치되어 있고, ◇◇◇동 구분소유자는 그가 구분소유하는 ◇◇◇동의 내부 또는 외부에서 이 사건 옥상에 접근할 수 있으나, 다른 동의 구분소유자는 관리사무소의 승인을 얻어 ◇◇◇동 지하와 1층 출입구를 통해 출입하지 않고서는 이 사건 옥상에 접근조차 할 수 없음을 알 수 있다. 또 위와 같은 구조적 상황은 ◇◇◇동 등 이 사건 아파트 단지 전체에 관하여 구분소유가 성립된 때의 상황과 변함이 없는 것으로 보인다. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 본다. ◇◇◇동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐만 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 ◇◇◇동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 ◇◇◇동 구분소유자와 ◇◇◇동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 옥상은 ◇◇◇동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분으로서 ◇◇◇동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 하고, 이 사건 아파트의 구분소유가 성립한 후에 이 사건 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 따른 반사적 이익의 귀속이나 ◇◇◇동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입주자대표회의의 결정을 고려하여 이 사건 옥상 소유권의 귀속 주체를 달리볼 수 없다.
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