집합건물 관리규약 서면결의 의결정족수, 집합건물법보다 완화할 수 있을까?

핵심 쟁점

집합건물법에서 정한 서면결의 의결정족수를

관리단 규약으로 완화할 수 있을까?

1. 사례 소개

  집합건물의 관리단에서는 관리단집회를 개최하는 대신 구분소유자들의 서면에 의한 합의를 통해 일정한 사항을 결의할 수 있습니다. 이 사건 건물의 관리규약에서는 관리협의회 임원을 선출하기 위해 구분소유자 3분의 2 이상의 서면 동의를 받고, 그중 과반수 이상의 찬성을 얻도록 규정하고 있었는데요. 이에 따라 관리협의회 임원 선출이 이루어졌고, 이 과정에서 원고가 제6기 임원으로 적법하게 선출되었는지가 문제되었습니다.

그런데 집합건물법 제41조는 관리단집회에서 결의할 사항을 서면으로 합의하는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상이 동의해야 관리단집회의 결의가 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이와 달리 이 사건 관리규약은 서면결의 의결정족수에 대하여 집합건물법보다 완화하여 규정하고 있었는데요. 따라서 집합건물법에서 정한 서면결의 요건보다 완화된 정족수를 관리규약으로 정할 수 있는지, 이에 따른 임원 선출을 적법한 것으로 인정할 수 있는지가 문제되었습니다. 이에 대해 법원은 어떻게 판단하였을까요?

2. 법원 판단

  법원은 집합건물법 제41조가 관리단집회의 결의보다 간이한 방식인 서면결의를 인정하는 대신, 구분소유자의 소유권 등이 침해될 우려를 고려하여 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상(이 사건 당시 적용된 집합건물법상으로는 5분의 4 이상)이라는 엄격한 의결정족수를 정한 것이라고 보았습니다. 특히 집합건물법은 서면결의의 의결정족수를 관리단 규약으로 달리 정할 수 있다는 예외를 규정하고 있지 않다는 점에 주목했는데요.

이에 법원은 집합건물법 제41조가 강행규정에 해당하므로 이에 반하는 내용의 관리단 규약은 그 범위에서 무효라고 판단하여, 이 사건 관리규약에서 서면결의 요건을 법에서 정한 기준보다 완화하여 규정한 부분 역시 집합건물법 제41조에 반하여 무효라고 보았습니다.

서울고등법원 2015나62** 판결

  다음으로 원고가 6기 임원으로 선출되었는지에 관하여 본다. 이 사건 건물의 관리규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원선출에 관하여 "구분소유자 2/3 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그중에서 과반수 이상의 찬성을 얻어야 한다"고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단집회에서 결의한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 3 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하여 서면결의의 경우 같은 법 제38조와 달리 의결정족수를 강화하는 한편, 위 서면결의 의결정족수에 관하여 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않고 있다. 그러한 취지는 관리단집회의 결의보다 간이한 서면결의라는 제도를 인정하는 대신 서면결의에 의할 경우 자칫 구분소유자의 소유권 등이 침해될 우려가 있음을 고려하여 그 의결정족수를 특별히 5분의 4 이상으로 엄격하게 규정한 것이라고 할 것이므로, 집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효라고 할 것이다. 따라서 이 사건 관리단의 관리규약 제13조 제2항 중 서면결의 요건을 2/3로 완화한 부분은 강행규정인 집합건물법 제41조에 반하여 무효이다.

3. 정리

   일반 관리단집회보다 간이한 방식으로 이루어지는 서면결의는 구분소유자의 권리가 침해될 우려가 있는 만큼 법에서 정한 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 따라서 관리규약에 서면결의와 관련하여 별도의 정족수가 규정되어 있더라도 해당 규정이 집합건물법에서 정한 요건에 반하지 않는지 확인할 필요가 있습니다. 특히 적법한 정족수를 충족하지 못한 서면결의는 그 효력이 문제될 수 있으므로, 서면결의를 통한 임원 선출이나 관리단 운영을 둘러싼 분쟁이 발생했다면 전문가와 함께 관련 법령과 관리규약에 대하여 상담하시기 바랍니다.

핵심쟁점	집합건물법에서 정한 서면결의 의결정족수를 관리단 규약으로 완화하여 정할 수 있는지 여부
법원판단	집합건물법상 서면결의 의결정족수는 강행규정이므로, 이를 완화한 관리단 규약은 그 범위에서 무효이다.
판단이유	서면결의는 관리단집회보다 간이한 방식인 만큼 구분소유자의 권리 침해를 방지하기 위해 법에서 의결정족수를 엄격하게 규정하고 있기 때문이다.

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