집합건물 관리단집회 구분소유자의 의결권, 여러 호실을 소유한 구분소유자가 행사할 수 있는 소유권의 개수는?
- 권형필 변호사
- 3시간 전
- 2분 분량
핵심 쟁점 집합건물 관리단집회 의결정족수 계산 방법, 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유한 경우 구분소유자의 수는? |
사례 소개
집합건물 관리단집회는 직접 집회를 소집하는 것이 원칙이지만, 이를 대신하여 서면 결의를 통해 결의할 사항을 정할 수도 있습니다. 집합건물법 제41조에 따라 관리단집회에서 서면이나 전자적 방법으로 결의 시 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상이 동의해야 하는데요.
이번 사례에서는 피고인 구분소유자가 관리비와 연체료를 미납하여 원고 관리단과 분쟁이 일어났습니다. 그러나 원고인 관리단이 피고의 채무 부담에 대해 근거로 삼은 관리규약 자체가 집합건물법에서 정한 서면결의 요건을 충족하여 적법하게 설정되었는지가 문제되었습니다. 관리단집회 구분소유자의 의결권 개수를 계산할 때, 한 사람이 여러 개의 구분점포를 소유한 경우 이를 몇 명으로 계산해야 하는지가 쟁점이 되었는데요. 과연 대법원에서는 관리단집회의 소유권 개수에 관하여 어떻게 판단하였을까요?
법원 판단
대법원은 집합건물법에서 정한 의결정족수를 계산할 때, 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유하고 있더라도 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 판단했습니다. 현행 집합건물법은 일정한 사항에 관하여 구분소유자의 수와 의결권의 각각 4분의 3 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 보도록 규정하고 있는데요. 이는 집합건물의 관리에 있어 인적 측면의 공동생활관계와 재산적 측면의 공동소유관계를 함께 고려하기 위한 것입니다. 또한 집합건물법에서 의결정족수 기준을 구분건물의 수가 아닌 구분소유자라고 규정하고 있다는 점도 고려하였습니다. 따라서 한 사람이 집합건물 내 여러 개의 구분점포를 소유하고 있다는 이유만으로 각각의 점포마다 별도의 구분소유자로 계산할 수는 없다고 판단하였습니다.
대법원 2009다655** 판결 |
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 본문은 “이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.”고 규정하고 있는데, 위 서면 결의의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 그 입법 취지가 있는 점과 위 규정의 문언이 ‘구분소유자’라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산함에 있어서 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다. 따라서 원심으로서는 이 사건 관리단규약의 설정에 관한 위 서면 결의의 요건을 심리함에 있어 집합건물인 이 사건 백화점 내에 수 개의 구분점포를 소유한 사람을 1인의 구분소유자로 계산하여 이 사건 관리단규약이 유효하게 설정되었는지를 살펴보고, 이 사건 관리단규약이 구분소유자의 서면 결의의 요건을 충족하지 못하여 무효라면 원고의 대표자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항, 제38조 제1항에 의하여 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 선출되어야 함에도 이 사건 관리단규약에서 정한 바에 따라 관리단집회에서 의결권의 과반수로써 선출되었으므로 그 대표권이 없다고 판단하였어야 할 것인데도 앞서 본 바와 같은 이유로 피고의 본안전항변을 배척하고 말았으니, 이 부분 원심판결에는 구분소유자의 서면 결의의 요건에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 끼친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. |
정리
이번 판결을 통해 관리단집회 의결정족수는 단순히 동의를 받은 점포의 수만을 기준으로 판단해서는 안 되고, 법에서 정한 방식에 따라 구분소유자의 수와 의결권을 정확하게 확인해야 한다는 것을 알 수 있습니다. 특히 서면결의의 효력이나 관리단규약의 유효성을 둘러싼 분쟁은 구체적인 결의 과정과 요건 충족 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으니 이와 관련하여 분쟁이 발생했다면 구체적인 사실관계와 관련 자료를 바탕으로 전문가의 상담을 통해 해결하시길 바랍니다.
핵심쟁점 | 관리단규약 설정을 위한 서면결의에서 여러 개의 구분건물을 소유한 사람을 1인의 구분소유자로 보아야 할까? |
법원판단 | 한 사람이 집합건물 내 여러 개의 구분점포를 소유하더라도 서면결의의 구분소유자 수를 계산할 때에는 1인의 구분소유자로 보아야 한다. |
판단이유 | 집합건물법이 서면결의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정하고 있고, 그 문언 역시 구분소유자를 기준으로 규정하고 있기 때문이다. |
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