관리단집회에서 구분소유자가 아닌 점유자도 서면이나 전자적 방법, 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있을까?
핵심 쟁점 구분소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인, 서면결의, 전자적 방법 또는 대리인을 통한 관리단집회 의결권 행사가 가능할까? |
1. 사례 소개
2012년 집합건물법 개정을 통해 임차인 등 점유자도 관리단집회에서 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있게 되었습니다. 따라서, 건물 점유자가 관리단집회에 직접 참석하거나, 직접 참석하지 못한다면 서면, 전자적 방법 또는 대리인을 통해 의결권을 행사하는 경우가 많은데요.
그러나 이번 사례에서 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사하는 임차인 등 점유자가 관리단집회에 직접 참석하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있는지가 문제되었습니다. 집합건물법 규정을 엄격하게 해석하자면, 점유자는 오직 집회에 직접 참여하는 방법으로만 의결권을 행사할 수 있고 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 행사는 허용되지 않는다고 볼 여지도 있었는데요. 이에 대해서 법원은 어떻게 판단했을까요?
2. 법원 판단
법원은 집합건물법의 개정 취지에 주목하여, 집합건물법상 의결권을 행사할 수 있는 점유자가 관리단집회에 직접 참석하는 방법뿐만 아니라 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 종전에는 임차인 등 점유자에게 집합건물 관리에 관한 의사결정 과정에 참여할 권한이 주어지지 않아 관리가 부실해지는 원인이 되었는데요. 이를 고려하여 법 개정을 통해 점유자의 권익을 증진하고 집합건물 관리를 더욱 건실하게 하였기 때문에 새로 인정된 점유자의 의결권 행사방법을 제한적으로 해석하는 데는 신중해야 한다고 보았습니다.
또한 점유자의 의결권이 비록 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이라 하더라도, 이는 단순히 대리인 역할을 하는 것이 아닌 점유자 본인의 권익 보호를 위해 자신의 이름으로 행사하는 것이므로, 그 행사 방법에 있어서 구분소유자와 점유자를 달리 취급할 합리적인 이유가 없다고 보았습니다. 따라서 점유자가 집합건물법 관리단집회에서 의결권을 행사하는 경우, 집회에 직접 참여하는 방법은 물론 서면이나 전자적 방법, 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권을 행사할 수 있다고 판단하였습니다.
서울중앙지방법원 2015가합5348** 판결 |
집합건물법상 관리단집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항의 입법취지, 의결권 행사방법을 규정하는 다른 조항과의 관계 등 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려할 때, 점유자가 집합건물법 제24조 제4항에 따라 관리단집회에서 의결권을 행사하는 경우 집회에 직접 참석하여 의결권을 행사하는 방법 뿐 아니라 집합건물법 제38조 제2항이 규정하는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 봄이 타당하다. 2012. 12. 18. 집합건물법의 개정으로 관리단집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)이 신설된 취지는 종전에는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게 집합건물 관리에 필요한 의사결정 과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 원칙적으로 임차인 등 점유자도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 집합건물에 실제 거주하거나 점포를 운영하는 임차인 등의 권익을 증진하고 집합건물의 관리를 더욱 건실하게 하기 위한 것인바(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 집합건물법의 '개정이유' 참조), 위와 같은 입법취지에 비추어 위 신설 조항에 의해 새로이 인정된 점유자의 의결권에 관하여 그 행사방법을 제한적으로 해석하는 것은 신중할 필요가 있다. 비록 점유자의 의결권이 고유의 의결권이 아니라 '그 구분소유자의 의결권'을 대신 행사하는 것이라고 하더라도, 이는 단순히 구분소유자의 대리인 역할을 하는 것이 아니라 임차인 등 점유자 본인의 권익 보호를 위하여 자신의 이름으로 의결권을 행사하는 것이므로, 그 의결권 행사방법 등에 있어서 구분소유자와 점유자를 굳이 차별할 만한 합리적 이유가 없다. |
3. 정리
따라서 이 사례는 집합건물법에 따라 의결권 행사가 인정되는 점유자라면 반드시 관리단집회에 직접 참석해야 하는 것은 아니며, 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 의결권 행사도 가능하다는 점을 명확히 했다는 데 의미가 있습니다. 이와 관련하여 문제가 발생하셨다면, 관리단집회 전문가 권형필 변호사와 함께 문제를 해결하시길 바랍니다.
핵심 쟁점 | 집합건물법상 의결권을 행사할 수 있는 점유자가 관리단집회에 직접 참석하지 않고 서면, 전자적 방법 또는 대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있는지 여부 |
법원 판단 | 점유자는 관리단집회에 직접 참석하는 방법뿐만 아니라 서면·전자적 방법 또는 대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있다. |
판단 이유 | 점유자의 권익을 보호하고 집합건물 관리에 참여할 수 있도록 의결권을 인정한 입법취지에 비추어, 점유자의 의결권 행사방법을 제한적으로 해석할 이유가 없다. |
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