상가 사후분양을 받은 구분소유자에 대하여 시행사는 하자담보책임을 부담해야 할까?

판례 해설

건물이 사후분양 되었다는 이유만으로, 시행사나 시공사가 상가의 사후분양을 받은 구분소유자에 대하여 하자담보책임을 부담해야 할까요? 이번 사례에서, 이 사건 건물이 사후분양 방식으로 분양되었으므로 시공사 측에서는 하자보수에 대한 손해배상을 할 수 없다고 주장하였는데요. 구분소유자들이 상가를 분양 받기 전에 건물 상태를 이미 보았고, 그럼에도 상가를 분양 받았기 때문에 책임을 질 이유가 없다는 것입니다.

그러나 법원에서는 사후분양 방식에 의하더라도 건설 전문가가 아닌 구분소유자들이 하자를 구체적으로 확인할 것이라 기대하기 어렵고, 그러한 하자를 고려하여 분양 가격이 정해진 것도 아니라는 점을 들어 하자에 갈음하는 손해배상을 해야 한다고 판단을 내렸습니다.

이는 선분양, 사후분양에 관계 없이 시행사나 시공사는 건설 계약의 당사자이기 때문에 하자가 발생했다면 하자에 갈음하는 손해배상 책임을 부담할 수밖에 없고 하자담보 책임을 져야 한다는 점을 잘 드러낸 판례라고 볼 수 있습니다. 이 점을 잘 참고하시길 바랍니다.

법원 판단

피고 C은, 이 사건 상가는 사용승인 후 사후분양방식에 따라 구분소유자들에게 분양되었으므로, 미시공, 오시공, 변경시공으로 인한 하자는 피고 조합의 하자담보책임의 범위에서 제외되어야 하므로, 원고의 피고 C에 대한 청구 중 미시공, 오시공, 변경시공으로 인한 하자보수비용에 해당하는 부분은 피고 조합에 대한 피보전채권이 존재하지 않아 당사자적격이 없다고 주장한다. 살피건대, 갑 제7, 9, 11 내지 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 상가 중 다수 세대가 사용승인일인 2012. 6. 27. 이후 구분소유자들에게 분양된 사실은 인정할 수 있다. 그러나 설령 이 사건 상가가 사후분양되었다고 하더라도 건설전문가가 아닌 이 사건 상가의 구분소유자들이 이 사건 상가를 분양받기 전에 사용승인 전 하자 항목에 대하여 확인한다는 것을 기대하기 어려운 점, 아파트나 상가가 사후분양되더라도 부실시공으로 인한 하자들을 모두 반영하여 그 가격을 결정한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고 조합이 이 사건 상가의 구분소유자들에 대하여 미시공, 오시공, 변경시공으로 인한 하자에 대하여 하자담보책임을 부담하지 않는다고 보기는 어렵다. 따라서 피고 C의 위 주장은 이유 없다.

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