총회 의결 없이 한 재건축조합 추가공사, 공사업체는 공사비를 못 받을까?
사건의 배경 및 개요
도시정비법은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'은 총회 의결을 거치도록 하고 있습니다.
그런데 공사 현장에서는 조합의 요청으로 계약서도 금액도 정하지 않은 채 추가공사가 진행되는 일이 적지 않은데요.
그렇다면 총회 의결 없이 진행된 추가공사에 대해서는 공사업체가 공사대금을 전혀 받을 수 없는 것일까요? 대의원회에서 의결했다면 판단이 달라질 수 있을까요?
공사업체와 조합 중 어느 쪽이든, 추가공사계약의 효력과 부당이득 반환 범위는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 이에 대해 법원이 어떤 기준으로 판단하는지 살펴보겠습니다.
재건축조합이 총회 의결 없이 기존 도급계약금액을 100% 이상 초과하는 추가공사를 진행한 사안에서, 법원은 조합원에게 부담을 주는 계약인 만큼 총회 의결이 없는 추가공사계약은 무효이며 대의원회 의결로 이를 대체할 수도 없다고 판단하였고, 다만 조합의 요청과 지시에 따라 추가공사가 이루어진 이상 조합은 다른 업체에 공사를 맡겼더라도 지출했을 공사비 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 본 판례 |
대구고등법원 2026. 8. 27. 선고 2025나111** 판결 [공사대금] |
1. 사례 소개
한 주택재건축정비사업조합(피고)은 공사업체(원고)에 정비기반시설공사 중 공공하수도 및 도로공사를 도급했고, 최종 계약금액은 약 13억 원이었습니다.
그런데 공사 도중 계약금액을 특정하거나 계약서를 작성하지 않은 채 추가공사가 진행되었고, 감정인이 산정한 추가공사비는 15억 원 이상으로 원래 계약금액의 100%를 넘었습니다.
조합의 대의원회는 공사비를 제3기관에 의뢰하는 조건으로 추가공사계약 체결을 의결했지만, 총회 의결은 없었습니다.
이후 조합은 도급계약을 해지하고 다른 업체에 후속공사를 맡겼습니다. 공사업체는 추가공사대금을 청구했으나 제1심에서 받아들여지지 않자, 항소심에서 부당이득반환 등을 예비적으로 추가했고, 총회 의결 없는 추가공사계약이 유효한지, 무효라면 조합이 부당이득을 반환해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
항소심에서 추가공사계약은 무효라고 보면서도, 조합이 공사업체에 부당이득 9억 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판단했습니다.
법원은 계약금액을 100% 이상 초과하는 추가공사계약은 조합원들이 쉽게 예상하기 어려운 비용 부담을 지우는 것으로서 총회 의결을 거쳤다고 볼 자료가 없으므로 무효라고 보았습니다. 이러한 계약은 대의원회가 총회 권한을 대행할 수 없는 사항이므로, 대의원회 의결로 총회 의결을 갈음할 수도 없다고 하였습니다.
다만 실제 기성고비율이 30.58%에 불과해 조합이 추가 기성금을 지급할 필요가 없었는데도 약 11억 원을 지급한 점, 조합장이 대의원회를 거쳐 추가공사에 동의하고 금액만 추후 협의하겠다는 뜻을 밝힌 점 등에 비추어, 추가공사는 조합의 요청 내지 지시에 따라 이루어진 것이라고 보았습니다.
그 결과 조합은 다른 업체에 맡겼다면 지출했을 공사비를 지출하지 않아도 되는 이익을 얻었으므로, 기성 공사대금과 추가공사비용의 합계에서 이미 지급한 공사대금을 뺀 금액을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다.
3. 판결 요약
이처럼 총회 의결 없는 재건축조합의 추가공사계약은 무효이지만, 조합의 요청이나 지시로 추가공사가 이루어져 조합이 공사비 지출을 면하는 이익을 얻었다면 그 이익은 부당이득으로 반환해야 합니다.
다만 이는 계약이 유효하다는 뜻이 아니라, 조합의 요청 정황과 조합이 얻은 이익이 증명된 범위에서 인정된 것입니다.
따라서 공사업체 측이라면 추가공사 전에 총회 의결 여부와 계약서·금액을 확인하고, 분쟁이 생기면 업무협조 요청, 대의원회 의결, 조합장의 동의, 기성금 지급 경위 등 조합의 요청 정황과 추가공사비의 객관적 산정 자료를 확보해야 합니다.
반대로 조합 측이라면 예산 외 추가공사는 반드시 총회 의결을 거쳐야 하고, 대의원회 의결만으로는 부족하다는 점을 기억해야 합니다. 의결 없이 추가공사를 요청하거나 기성금을 지급하면 계약이 무효라도 부당이득 반환 책임을 질 수 있습니다.
핵심쟁점
재건축조합이 총회 의결 없이 진행하게 한 추가공사계약이 무효인 경우, 조합이 공사업체에 부당이득을 반환하여야 하는지 여부
법원판단
'계약은 무효, 부당이득은 반환'
추가 공사계약은 무효이나, 조합은 공사비 지출을 면한 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다.
판단이유
예산 외 조합원 부담 계약은 총회 의결이 필요하고 대의원회 의결로 갈음할 수 없으나, 기성고를 초과한 기성금 지급과 조합장의 동의 등에 비추어 추가공사가 조합의 요청 내지 지시에 따라 이루어졌고, 조합은 다른 업체에 맡겼다면 지출하였을 공사비를 지출하지 않아도 되는 이익을 얻었기 때문이다.
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