회의에서 "알겠습니다"라고 답했다면, 공사대금 연 109.5% 지연이자를 받을 수 있을까?
사건의 배경 및 개요
공사도급계약서에는 공사대금 지급이 늦어지면 일정한 비율의 지연이자를 붙인다는 조항이 들어 있는 경우가 많습니다.
그런데 준공 무렵에는 건축주의 자금 사정 등으로 지급 시기를 다시 협의하는 일이 적지 않은데요.
이때 회의에서 오간 말이 계약서에 정한 변제기를 바꾸는 합의로 인정되는지에 따라 지연이자 액수가 크게 달라질 수 있습니다.
그렇다면 건축주가 "임대가 나가는 대로 드리겠다"고 하자 시공사가 "알겠습니다"라고 답했다면, 시공사는 계약서에 정한 높은 지연이자를 받을 수 있을까요?
미지급 공사대금을 "임대가 나가는 대로 드리겠다"는 건축주의 말에 시공사가 회의에서 "알겠습니다"라고 답한 사안에서, 이를 최초 세입자로부터 임대차보증금을 받을 때까지 변제기를 유예하는 합의로 보고, 그 합의가 건설산업기본법상 현저히 불공정한 약정으로 무효라고 볼 수 없다고 하여 연 109.5%의 약정 지연손해금 청구를 받아들이지 않은 판례 |
수원고등법원 2026. 6. 26. 선고 2025나132** 판결 [공사대금] |
1. 사례 소개
이번 사례에서 다세대주택 신축공사를 도급받은 시공사(원고)는 건축주들(피고들)과 공사대금 약 11억 원으로 도급계약을 맺었습니다.
계약서에는 대가 지급 지연 이자율이 지체일수 1일마다 1,000분의 3(연 109.5%)의 지연이자를 지급하도록 정해져 있었습니다.
한편, 회의에서 건축주 측은 건물이 임대되는 대로 공사대금을 지급하겠다는 입장을 밝혔고, 시공사는 구체적인 지급 날짜를 정하지 않는 데 동의했습니다.
이후 건축주들은 두 차례에 걸쳐 공사대금 일부를 지급했으며, 최초 임차인으로부터 임대보증금을 받았습니다. 그러나 시공사는 변제기가 이미 지났다는 전제에서 변제금을 연 109.5%의 지연손해금부터 충당해 나머지를 청구했습니다.
이에 회의 당시의 대화를 공사대금의 변제기를 유예하기로 한 합의로 볼 수 있는지, 나아가 해당 합의가 현저히 불공정하여 무효인지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
법원은 제1심판결 중 건축주들 패소 부분을 취소하고, 시공사의 청구를 모두 기각하였습니다.
먼저 회의 녹음상 초반에는 지급 시기에 관한 의견이 달랐지만 결국 시공사가 건축주들의 의견을 따랐다고 보아, 미지급 공사대금 전부에 관하여 최초 세입자로부터 보증금을 받을 때까지 변제기를 유예하는 합의가 있었다고 판단하였습니다.
시공사가 이후 공문에 "세입자 임대보증금을 받아 잔여 공사대금을 지급하겠다는 건축주의 입장을 고려하여" 기다렸다고 적고, 문자로 알린 미납액이 변제금을 모두 원금에 충당해야 나오는 금액과 일치한다는 점도 근거로 들었습니다.
또한 '최초 세입자로부터 보증금을 받을 때까지'는 그 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에도 이행해야 하는 불확정기한이어서 지급이 무한히 미뤄진다고 보기 어렵고, 시공사 스스로 동의했으며 실제로 약 8개월 만에 보증금이 들어왔으므로, 이 합의가 건설산업기본법상 현저히 불공정하다고 볼 수 없다고 하였습니다.
그 결과 두 차례 변제금은 모두 원금에 충당되어 남은 공사대금이 확정되었고, 같은 회의에서 시공사가 부담하기로 한 금융비용을 제외한 나머지 공사대금은 건축주들의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 상계되어 모두 소멸하였습니다.
3. 판결 요약
이처럼 계약서에 높은 지연이자율이 있더라도, 회의에서 지급 시기를 늦추는 데 동의하면 그 기간에는 지연이자를 받기 어렵고 그 사이 받은 돈은 원금에 충당됩니다.
따라서 시공사라면 회의나 통화에서 지급 시기를 늦춰 주는 말이 변제기 유예로 해석될 수 있음을 염두에 두고, 지연이자와 변제금 충당 순서, 최종 지급기한을 서면으로 분명히 해 두어야 합니다. 이후 보내는 공문이나 문자도 합의를 뒷받침하는 증거가 될 수 있습니다.
반대로 건축주라면 지급 시기에 관한 합의를 녹음이나 회의록, 상대방의 공문 등으로 뒷받침해 두고, 하자가 있다면 손해배상채권과의 상계도 검토할 필요가 있습니다. 다만 이 사건은 계약서에 이미 임차보증금으로 잔금을 지급한다는 특약이 있었던 사안이어서, "알겠습니다"라는 말 한마디만으로 언제나 유예 합의가 인정된다고 보기는 어렵습니다.
핵심쟁점
회의에서 시공사가 건축주의 "임대가 나가는 대로 지급하겠다"는 말에 동의한 것을 미지급 공사대금의 변제기 유예 합의로 볼 수 있는지, 그 합의가 현저히 불공정하여 무효인지 여부
법원판단
'변제기 유예 합의가 인정된다.'
최초 세입자로부터 임대차보증금을 받을 때까지 변제기를 유예하는 합의는 현저히 불공정하여 무효라고 볼 수 없으므로, 연 109.5%의 지연손해금은 발생하지 않고 남은 공사대금은 공제와 상계로 모두 소멸하였다.
판단이유
회의 녹음과 시공사가 이후 보낸 공문·문자메시지가 유예 합의를 뒷받침하고, 위 기한은 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에도 도래하는 불확정기한이어서 지급이 무한히 연기된다고 볼 수 없기 때문이다.
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