분양 전환된 임대아파트의 하자담보책임에 대한 적용 법률과 하자담보책임 기간

[ 판례 해설 ]

대상판결은 임대아파트라고 하더라도 나중에 분양전환되어 임차인들이 소유권을 취득한 경우에는 집합건물법상의 구분소유자와 동일한 권리를 행사할 수 있으며, 나아가 하자담보추급권 역시 행사할 수 있다고 보아 분양전환을 받은 임차인들이 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 길을 열어준 판례이다.

다만 손해배상 청구를 위해서 하자담보책임을 물을 수 있는 기간은 집합건물법과 민법에 따라서 10년인데, 그 기산점을 임차인이 분양전환되어 소유권을 취득한 시기가 아닌, 최초 임차인들에게 인도된 때를 기준으로 한다고 판시한 점은 주목할만 하다.

[ 법원 판단 ]

개정 주택법(2005.5.26.법률 제7520호)과 개정 집합건물법(2005.5.26.법률 제7502호)이 시행되기 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정된 주택법 제46조가 적용될 수 없고, 구 집합건물법 제9조 제1항과 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다( 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등 참조). 그리고 민법 제667조 내지 제671조에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다고 할 것인데, 이 ○○아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용되므로 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년간이다( 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결 , 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결 등 참조).

나아가 이 ○○아파트와 같이 ○○아파트로 건축되어 5년 정도 임대되었다가 ○○아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용될 수 있는지를 보면, 구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 ○○아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 ○○아파트의 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고는 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 ○○아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용되고 그 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 봄이 상당하다.

--

권형필 변호사의 블로그에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^

blog.naver.com/jeremiah92