아파트 특정 동의 옥상, 단지 전체 주민의 공용부분일까 그 동 주민만의 일부공용부분일까?
핵심 쟁점 일부공용부분 여부는 어떤 기준으로 판단할까? |
1. 사례 소개
집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유이지만, 구분소유자 일부의 공용에만 제공되는 것이 명백한 부분은 그 일부 구분소유자들의 공유가 됩니다(집합건물법 제10조 제1항 단서). 이를 일부공용부분이라고 하는데요. 아파트 단지에서는 각 동의 옥상이나 동별 시설이 단지 전체의 것인지, 해당 동 주민만의 것인지를 두고 분쟁이 생기는 경우가 적지 않습니다.
이번 사례는 입주자대표회의가 입주민 설문조사를 거쳐 C동 옥상에 텃밭을 조성하는 사업을 승인하였고, 한 입주민이 그 옥상에서 채소를 재배하던 중 출입·누수 문제가 불거져 옥상문이 폐쇄된 사안입니다.
입주자대표회장은 C동 옥상이 단지 전체의 공용부분이라며 그 입주민을 상대로 공유물인도를 청구하였는데요. C동 구분소유자는 옥상에 바로 올라갈 수 있었지만, 다른 동 구분소유자는 관리사무소 승인을 얻어 C동 지하·1층 출입구를 거쳐야만 접근할 수 있었습니다. C동 옥상이 단지 전체의 공용부분인지, C동 구분소유자만의 일부공용부분인지가 문제가 되었습니다.
2. 법원 판단
법원에서는 공용부분이 전체공용부분인지 일부공용부분인지는 구분소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다고 보았습니다. 원심은 다른 동 구분소유자도 승인을 얻으면 옥상을 이용할 수 있고 입주자대표회의의 결의도 있었다는 이유로 전체공용부분이라고 판단하였지만, 대법원은 이와 달리 보았는데요.
C동 구분소유자는 구조상 장애 없이 옥상을 이용할 수 있는 반면, 다른 동 구분소유자는 출입구에 의해 접근이 차단되어 승인을 얻어야만 접근할 수 있어 양자 사이에 본질적인 차이가 있다는 것입니다. 따라서 C동 옥상은 C동 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이고, 다른 동 구분소유자가 누리는 반사적 이익이나 입주자대표회의 결정만으로는 이를 달리 볼 수 없으며, C동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 특단의 합의가 있어야 한다고 보아 원심판결을 파기하였습니다.
대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다2949** 판결 |
집합건물의 공용부분 중 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 특별한 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다. 또한 구분소유가 성립된 후 일부공용부분의 구조나 이용 상황이 변경되더라도, 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 특별한 합의가 없는 한 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분으로 변경되는 것은 아니다. (중략) C동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도에 따라 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에도 구조상 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 C동 출입구로 인해 이 사건 옥상에 자유롭게 접근하기 어렵고 관리사무소의 승인을 받아야 접근할 수 있다. 따라서 이 사건 옥상은 C동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것이 명백한 일부공용부분으로서 C동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 한다. 따라서 입주자대표회의의 결정이나 이 사건 옥상 이용에 따른 반사적 이익만으로 그 소유권의 귀속을 달리 볼 수 없다. |
3. 정리
이처럼 일부공용부분인지 여부는 실제 이용 실태나 입주자대표회의의 다수결로 정해지는 것이 아니라, 구분소유 성립 당시의 건물 구조와 객관적 용도에 따라 판단됩니다. 따라서 입주자대표회의나 관리주체가 특정 동 옥상이나 동별 시설의 사용 방식을 정하려면 해당 동 구분소유자들의 동의부터 받아 두는 것이 안전합니다.
다툼이 생겼다면 실제 출입 구조와 분양계약서·건축물대장·설계도면 등 판단 자료를 미리 확보해 두어야 합니다. 공용부분의 귀속이나 사용·관리, 관리비 부담 등에 관하여 궁금한 점이 있으시거나 분쟁이 발생하셨다면, 권형필 변호사와의 상담을 통해 구체적인 해결방안을 검토해 보시기 바랍니다.
핵심쟁점 | 아파트 단지 내 특정 동의 옥상이 단지 전체의 공용부분인지, 해당 동 구분소유자만의 일부공용부분인지 여부 |
법원판단 | 해당 동 옥상은 그 동 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이고, 입주자대표회의 결의만으로는 이를 달리 볼 수 없다. |
판단이유 | 일부공용부분 여부는 구분소유 성립 당시 건물 구조에 따른 객관적 용도로 결정되는데, 다른 동 구분소유자는 출입구로 접근이 차단되어 승인을 얻어야만 접근할 수 있어 본질적 차이가 있고, 이를 바꾸려면 해당 동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 특단의 합의가 필요하기 때문이다. |
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