오피스텔 관리단에 관리비 냈는데 전체 관리단이 또 청구한다?!
사건의 배경 및 개요
상가와 오피스텔이 함께 있는 복합건물은 이용 형태도, 관리 수요도 크게 다릅니다.
그래서 오피스텔 구분소유자들이 따로 관리단을 만들어 자체적으로 관리하고, 건물 전체 관리단과는 공용부분 비용만 나누기로 합의하는 경우가 적지 않은데요.
그런데 시간이 흘러 전체 관리단에 새 관리인이 선출되고, "관리비 징수권은 전체 관리단에 있다"며 오피스텔 구분소유자들에게 직접 관리비를 청구한다면 어떻게 될까요?
이처럼 별도 관리단 사이에 체결한 관리비 분담 합의가 건물 전체 관리단의 관리비 징수권에 어떤 영향을 미치는지가 핵심 쟁점입니다.
상가와 오피스텔이 층으로 분리된 복합건물에서 오피스텔 구분소유자들이 일부공용부분 관리단을 설립해 자체 관리해 왔고, 전체 관리단이 오피스텔 관리단으로부터 매월 공용부분 유지보수비를 받는 대신 오피스텔 관리비 징수권을 오피스텔 관리단에 맡기기로 합의했다면, 그 합의가 소멸하지 않은 이상 전체 관리단은 오피스텔 구분소유자들에게 직접 관리비를 징수할 수 없다고 보아 관리비 채무부존재를 확인하고 관리단의 반소를 기각한 판례 |
서울남부지방법원 2023가단2062**(본소), 2023가단2801**(반소) 판결 [채무부존재확인·손해배상(기)] |
1. 사례 소개
이번 사례의 건물은 서울 영등포구의 지하 6층·지상 15층 복합건물로, 12~14층은 오피스텔, 나머지 층은 상가입니다.
오피스텔 구분소유자 전원은 오피스텔 관리단을 설립해 규약을 제정하고, 2012년부터 자체적으로 관리비를 징수해 왔습니다.
건물 전체 관리단은 오랫동안 관리인을 선임하지 못해 법원이 임시관리인을 선임했고, 오피스텔 관리단은 전체 관리단(임시관리인)과 공용부분 유지보수비로 매월 120만 원을 내는 대신 오피스텔 관리비 징수권은 오피스텔 관리단이 갖기로 합의하였습니다.
그런데 이후 전체 관리단은 오피스텔 구분소유자들에게 관리비를 직접 고지했고, 새 관리인이 선출된 뒤에는 오피스텔용 엘리베이터 운행을 중단하기도 했습니다.
이에 오피스텔 구분소유자들(원고)은 관리비 채무부존재확인을 구했고, 전체 관리단(피고)은 반소로 미납관리비를 청구하였습니다.
2. 법원 판단
법원은 오피스텔 구분소유자들의 관리비 채무가 존재하지 않음을 확인하고, 전체 관리단의 반소를 모두 기각하였습니다.
먼저 관리단은 유효한 규약이 없더라도 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있으므로, 전체 관리단도 원칙적으로는 오피스텔 구분소유자에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다고 보았습니다.
그러나 오피스텔은 층이 분리되고 건축물대장에도 업무시설로 기재되어 있으며 자체 규약으로 관리되어 온 만큼, 적어도 오피스텔 층의 복도 등은 일부공용부분에 해당한다고 하였습니다.
또한 전체 관리단에 관리비 부과기준 규약이 없어 지분 비율로 단순 분담하면 상가와 오피스텔 사이에 형평에 반하는 결과가 생기므로, 이를 해결하려는 위 합의는 특별히 부당하지 않다고 보았습니다.
나아가 구분소유자들이 합의를 파기하고 새로운 관리비 부과기준을 결의한 자료가 없고, 전체 관리단의 청구 기간과 산정 기준에도 일관성이 없다는 점에서, 합의가 유효한 이상 전체 관리단은 관리비를 징수할 수 없다고 판단하였습니다.
3. 판결 요약
이처럼 전체 관리단이 법상 관리비 징수권을 갖더라도, 일부공용부분 관리단과 관리비 징수에 관한 합리적인 합의를 했다면 그 합의가 유효하게 남아 있는 한 구분소유자에게 직접 관리비를 걷을 수 없습니다.
따라서 복합건물의 관리단들은 공용부분 비용 분담액과 징수 주체, 관리 범위를 서면으로 명확히 정해 두어야 하고, 전체 관리단이 관리 방식을 바꾸려면 일방적인 관리비 고지가 아니라 관리단집회에서 새로운 관리비 부과기준을 결의하는 절차를 거쳐야 합니다.
관리비 분쟁을 엘리베이터 운행 중단 같은 시설 이용 제한으로 해결하려는 시도는 오히려 분쟁을 키울 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
핵심쟁점
복합건물 전체 관리단이 오피스텔 부분 관리단과의 관리비 징수 합의에도 불구하고 오피스텔 구분소유자들에게 직접 관리비 청구할 수 있는지 여부
법원판단
'합의가 유효한 이상 징수할 수 없다.'
관리비 합의가 유효한 이상 전체 관리단은 오피스텔 구분소유자들에게 관리비를 징수할 수 없으므로, 관리비 채무는 존재하지 않고 반소는 기각된다.
판단이유
오피스텔 층의 공용시설은 일부공용부분이고, 상가·오피스텔 간 형평을 위해 징수권을 오피스텔 관리단에 맡기고 비용을 분담하기로 한 합의가 합리적이며, 이 합의가 파기되지 않았기 때문이다.
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