토지와 건물이 일괄 경매된 경우, 소액임차인의 최우선변제권 행사 가능성
- 권형필 변호사
- 12분 전
- 2분 분량
판례 해설
건물은 기본적으로 대지를 사용할 수밖에 없다. 따라서 주택임대차보호법은 임차 부동산은 물론, 그 부동산이 위치한 대지에도 함께 적용된다.
그런데 아래에서 살펴볼 사건에서는 대지에 저당권이 먼저 설정되었고 그 이후에 해당 대지 위에 건물이 건축되었다. 이후 다시 건물에 대해서도 저당권이 설정되었고, 이런 상황에서 임대차 계약이 체결되었는데 이후 건물과 대지에 대해 일괄 경매가 진행되었다. 그렇다면 과연 건물의 임차인이 건물은 물론 대지에 대해서도 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을까.
이에 대해 법원은 부동산 임차인은 건물에 대해서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 그 대지에 대해서는 최우선변제권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이 사건의 경우, 건물이 존재하지 않는 상태에서 대지에 저당권이 설정되었는 바, 대지 저당권자로서는 저당권 설정 당시 임차인의 존재를 예상할 수 없었기 때문에 이러한 판단이 내려진 것으로 생각된다.
법원 판단
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.
그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축 건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 후, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제2항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에 대해서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 '소액보증금의 범위 변경에 따른 경과 조치'를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.
따라서 원심이, 피고가 이 사건 아파트에 근저당권설정청구권 가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 원고들이 확정일자를 받았으므로 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고 이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.
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