코로나19·최장 장마·원자재 대란으로 늦어진 입주, 불가항력 지체상금 면책?
사건의 배경 및 개요
입주예정일이 늦어지면 수분양자는 분양계약에서 정한 지체상금을 청구할 수 있습니다. 다만 분양계약서에는 대개 천재지변 등 불가항력으로 늦어진 경우에는 책임을 지지 않는다는 면책 조항이 들어 있습니다.
2020년 이후 공사 현장은 코로나19, 역대 최장기 장마, 전국 단위 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 원자재 대란을 연이어 겪었는데요.
이런 사정이 겹쳐 입주가 늦어졌다면, 분양자는 불가항력을 이유로 지체상금을 면할 수 있을까요?
또 입주예정일 연기 통보를 받은 뒤에 분양권을 산 사람도 지체상금을 똑같이 받을 수 있을까요?
코로나19 확산, 역대 최장기 장마, 전국 단위 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁, 레미콘 8·5제 등으로 입주가 늦어졌다는 분양자의 불가항력 면책 주장을 모두 받아들이지 않고 이를 책임제한 사유로만 고려하였으며, 분양계약상 지위를 넘겨받은 양수인도 지체상금 채권을 그대로 승계한다고 본 판례 |
서울고등법원 2025. 10. 22. 선고 2025나2003** 판결 [손해배상(기)] |
1. 사례 소개
이번 사례에서 분양자(피고)는 경기도 구리시의 한 신축 건물을 분양했고, 수분양자들(원고들)과 분양계약을 체결했습니다.
이후 분양자는 처음으로, 최종 입주예정일 변경을 고지했습니다.
그러나 수분양자들이 입주 지연을 이유로 지체상금을 청구하자, 분양자는 코로나19 확산, 역대 최장기 장마, 전국 단위 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁, 레미콘 8·5제 시행 등에 따른 원자재 공급 차질이 분양계약상 불가항력에 해당한다고 주장했습니다.
또한 입주예정일 연기 통보 이후에 수분양자 지위를 넘겨받은 원고들은 입주 지연을 용인한 것이므로 책임을 차등해야 한다고 맞섰고, 위 사정들이 분양계약상 불가항력에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
법원은
분양자가 통상의 수단을 다하였더라도 입주 지연을 피하는 것이 불가능하였다고 보기 어렵다며, 불가항력 면책 주장을 받아들이지 않았습니다.
코로나19로 현장인력이 일시적으로 줄어든 사례는 있으나 공사 자체는 계속 진행되었고, 작업중지 등 행정명령도 없었습니다. 분양계약도 코로나19 세계적 대유행 선포 이후에 체결되어 그 영향을 예견할 수 없었다고 보기 어렵다는 것입니다.
평년보다 비가 많이 내릴 가능성은 통상 예견할 수 있고, 그 비 때문에 공사가 중단되었다는 자료도 없었습니다.
총파업이나 레미콘 8·5제 시행도 전혀 예견할 수 없었다고 보기 어렵고, 비용을 더 들여 원자재를 수급하는 등으로 지연을 피할 수 없었다고 단정할 수 없다고 보았습니다.
다만 코로나19로 인한 인력 수급 제약, 길었던 강우기간, 원자재 부족과 가격상승, 분양자가 입주예정일이 연기될 때마다 미리 통지한 사정은 책임제한 요소로 고려했습니다.
아울러 분양계약상 지위를 넘겨받은 양수인은 이미 발생했거나 장래 발생할 지체상금 권리도 승계하므로, 승계 시점이 연기 통보 이후라는 이유만으로 지체상금 채권을 포기했다고 볼 수 없다고 하여, 원고별로 정한 지체상금과 지연손해금의 지급을 명했습니다.
3. 판결 요약
이처럼 코로나19, 기록적인 장마, 총파업, 원자재 수급 차질이 있었다는 사정만으로는 분양계약상 불가항력 면책이 인정되지 않습니다. 법원은 공사가 실제로 중단되었는지, 계약 당시 예견할 수 있었는지, 통상의 수단을 다했는지를 구체적으로 따졌습니다.
따라서 수분양자 측이라면 분양자의 불가항력 주장에 대해 위 요소들을 하나하나 다투어야 하고, 입주예정일 연기 통보 이후 분양권을 넘겨받았더라도 지체상금 채권은 그대로 승계된다는 점을 기억해야 합니다.
반대로 분양자 측이라면 공사 중단을 보여 주는 객관적인 자료와 지연을 피하기 위한 조치를 입증해야 합니다. 면책이 인정되지 않더라도 같은 자료가 책임제한 사유로 고려될 수 있으므로, 입주예정일 연기 통보 등 절차를 빠짐없이 갖추어 두는 것이 좋습니다.
핵심쟁점
코로나19·최장 장마·총파업·전쟁·레미콘 8·5제 등에 따른 원자재 공급 차질로 입주가 지연된 경우 분양계약상 불가항력에 해당하여 분양자의 지체상금 채무가 면책되는지 여부
법원판단
'불가항력에 해당하지 않는다.'
분양자의 지체상금 채무는 면책되지 않으나 위 사정들은 책임제한 사유로 고려하고, 분양계약상 지위의 양수인도 지체상금 채권을 승계한다.
판단이유
공사가 중단되지 않았고 작업중지 등 행정명령이 없었으며, 계약 당시 예견할 수 있었던 사정이고, 인력·자금 투입이나 원자재 추가 수급으로 지연을 피할 수 없었다고 단정할 수 없으며, 계약상 지위의 양수인은 이미 발생했거나 장래 발생할 채권도 이전받기 때문이다.
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