준공검사를 통과하면 공사를 완성한 것으로 본다는 특약에도 불구하고 준공검사 통과일이 지체상금 종기일이 되지 못한 이유는?
- 권형필 변호사
- 11월 5일
- 3분 분량
판례 해설
공사의 완성을 판단하는 기준은 준공검사를 통과했는지가 아니라 도급계약의 해석과 신의칙에 따라 객관적으로 판단한다는 것이 대법원의 결론이다. 하지만 이러한 기준은 다소 추상적인바, 그러한 이유로 공사의 완성에 대한 다툼이 발생하면 서로 간에 입장 차이가 발생하고, 결국 법원의 판단을 받는 경우가 대부분이다. 그렇다면 이러한 분쟁을 예방하기 위해 '준공검사를 통과하면 공사가 완성된 것으로 본다'고 약정했다면 어떻게 될까.
아래에서 살펴볼 사건에서는 도급계약서에서 '준공검사 통과일을 공사 완료일로 본다'라는 특약을 추가했다. 이후 수급인은 공사를 진행하였으나 준공검사가 이뤄지지 않았는바, 이에 원고는 수급인을 상대로 지체상금 청구 소송을 제기했다.
원심법원은 위 특약에 따른 준공검사를 받지 못했으므로 공사가 완성되지 않았다고 보아 원고의 청구를 인용하였다. 그러나 대법원은 이 사건 약정으로 인하여 지체상금의 종기를 준공검사 통과일로 볼 수 있는 것은 아니라고 판단했다.
특히 이 사건의 경우에는 처음부터 공사비를 공사업자가 부담하여 진행했고, 이후에 공사업자가 가진 지분에 따른 호실의 분양대금으로 투자금을 회수하기로 약정했다. 대법원은 이러한 상황과 계약서의 내용 등을 모두 고려했을 때 위와 같은 약정은 지체상금 종기일이 아니라고 판단하였다. 결국 계약서의 내용을 해석할 때에는 단순히 계약서의 문구를 기준으로 해서 판단하는 것이 아니라, 계약서 작성 경위 및 계약서 조항의 구조 등 전반적인 해석으로 판단해야 한다는 것이다.
법원 판단
공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료되고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주자이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용와 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없고, 이와 같은 기준은 공사 도급계약이 수급인이 공사의 준공이라는 일의 완성을 지체한 데 대한 손해배상의 예정으로서의 성질을 가지는 지체상금에 관한 약정에 있어서도 그대로 적용된다.
다만 당사자 사이에 건축공사의 완공 후 부실공사와 하자보수를 둘러싼 분쟁이 일어날 소지가 많음이 예상됨에 따라 그러한 분쟁을 사전에 방지할 의도로 통상의 건축공사 도급계약과는 다리 도급인의 준공검사 통과를 대금지급의 요건으로 삼음과 동시에 하자보수 공사 후 다시 합격을 받을 떄까지 지체상금까지 부담하게 함으로써 공사의 완전한 이행을 담보하기 위해 지체상금의 종기를 도급인의 준공검사 통과일로 정하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면 그에 따라야 할 것이다.
기록에 의하면 원고와 피고는 피고가 모든 공사비를 투자하여 이 사건 건물을 완성한 후 각 20.6%, 79.4%의 지분 비율대로 신축건물의 배분, 비용분담을 하되, 피고는 피고의 지분에 해당하는 호실을 분양하여 그 투자금을 회수하기로 한 협약을 기초로 그 구체적인 내용을 정하면서 이 사건 공사계약을 체결한 것이어서, 공사완공 후 원고가 피고에게 공사대금을 지급할 필요가 없었던 사실, 이 사건 공사계약서에는 '공사도급금액: 16,714,500,000원, 지체상금률: 도급금액의 1/1000'로 기재되어 있고, 이 사건 공사계약 일반조건 제27조 제2항은 피고가 공사기간 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 피고는 지체한 일수에 지체상금률을 곱한 금액을 원고에게 지급해야 한다고 규정하고 있는 사실, 한편 이 사건 공사계약 일반조건 제28조 제1항은 이 사건 공사의 준공 전 사용승인의 필요가 있을 때에는 피고가 관계기관으로부터 사용승인을 받은 후 이를 원고에게 통지해야 한다고 규정하고, 제2항 내지 제5항은 피고는 공사를 완료하고 관계기관의 준공승인을 필하는 데 있어서 시공자로서 구비해야 할 서류를 사전준비하고 준공검사원을 제출하여 관계기관으로부터 검사필증을 영수한 뒤 이를 원고에게 제출하면, 원고는 15일 이내에 준공검사를 해야 하고, 원고의 준공검사에서 지적되는 사항에 대하여 피고는 지체없이 재시공 또는 보수하여 재검사를 받아야 함을 규정하면서 이어서 제28조 제6항에서 원고의 준공검사 통과일을 본건공사 완료일로 한다고 규정하고 있으며, 제29조 제2항은 공사완료일을 기준으로 이전에 발생한 일반관리비, 전기료, 수도료 등 제비용은 피고가 부담하고, 그 이후의 제비용은 입주여부에 관계없이 원고와 피고가 협약에서 정한 투입지분비율에 의하여 부담하도록 규정하고 있는 사실을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 공사계약 일반조건 제28조, 제29조는 이 사건 공사의 완공 전의 사용승인의 절차 및 이 사건 공사의 완공 이후 관할관청으로부터 준공인가를 받는 데 있어서의 업무분담 원칙, 이 사건 공사완료일을 기준으로 한 일반관리비, 전기료 등의 비용분담의 원칙 등을 정한 것에 지나지 아니할 뿐, 통상의 건축공사 도급계약과는 달리 원고와 피고 사이에 이 사건 공사에 따른 지체상금의 종기를 원고의 준공검사 통과일로 정하기 위한 특별한 약정이라고 보기는 어렵다고 할 것이다.
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