신축 공사 도급계약이나 분양계약을 체결할 때 손해배상액의 예정을 하면 좋은 이유!
- 권형필 변호사
- 21시간 전
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판례 해설
민사소송에서 상당 부분을 차지하는 것이 손해배상 청구 소송이지만, 원고 전부 승소 판결이 나오기는 쉽지 않다. 소송을 제기하는 원고가 손해를 입은 것은 당연하고, 그 발생한 손해와 그로 인한 피해액, 그리고 상대방의 행위와 발생한 손해 사이에 상당한 인과관계까지 모두 입증해야 하기 때문이다.
이러한 이유로 손해배상액의 예정이 등장했다. 손해배상액의 예정은 말 그대로 손해가 발생했을 경우 지급할 손해배상액을 사전에 약정하는 것이다. 이러한 약정을 하면 나중에 손해가 발생했다면 발생한 손해액이나 인과관계 등을 입증할 필요 없이 약정된 손해배상액을 청구할 수 있다.
손해배상액의 예정은 손해가 발생했을 경우를 대비해서 약정하는 것이기 때문에 실제로 발생한 손해액과 차이가 있을 수 있다. 대부분의 경우, 손해가 어느 정도로 발생할지 알 수 없는 상태에서 약정하기 때문에 발생할 수 있는 최악의 상황을 가정해서 금액을 산정하는 바, 이후 실제로 발생한 손해가 적다고 해서 손해배상액의 감액 청구를 하더라도 법원은 특별한 사정이 없는 한 잘 받아주지 않는다.
손해배상액의 예정은 신축 건물 도급 공사에서 공사가 지연될 경우, 또는 분양계약에서 입주가 늦어질 경우를 대비해서 약정한다. 만약 약정한 준공기한까지 공사가 완성되지 못하거나, 예정된 날짜보다 입주 시기가 늦어질 경우, 도급인이나 수분양자는 복잡하고 어려운 입증책임을 거치지 않고 사전에 약정한 손해배상액을 청구할 수 있으니, 계약을 체결할 때 이를 특약으로 기재해 두는 것이 좋다.
법원 판단
원심은 그 채용 증거들을 종합하여, A 종합건설이 원고들에 대한 중도금의 금융권 융자를 알선하고 그 중도금 대출 시부터 이 사건 아파트의 실제 입주 지정일까지의 중도금 이자 전액을 납부한 사실은 인정되나, 위와 같은 사정만으로 원고들에게 이 사건 아파트의 입주지연에 따른 손해가 없다고 보기 어렵고, 이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것이므로, 원고들로서는 피고 등이 계약상 의무를 불이행하여 입주시기를 지연한 경우 자신들이 입은 실제 손해를 입증할 필요 없이 이 사건 부양계약상의 지체상금을 청구할 수 있다고 할 것이라는 이유로, 지체상금 산정의 대상이 되는 '기납부한 대금'에서 중도금을 공제하여야 한다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 앞서 본 바와 같이 이 사건 입주지연이 A 종합건설의 과실 없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것이라고도 볼 수 없으므로, 원심이 지체상금의 발생시기를 입주예정일 다음 날로 보아 지체상금액을 계산한 조치도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것인바, 민법 제398조 제2항의 규정에 따라 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반 사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에 이를 적당히 감액할 수 있다.
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정사실에 나타난 제반 사정에 비추어 최초 수분양자 또는 입주예정일 이전에 승계한 원고들의 경우에는 각 30%, 입주예정일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 50%, 입주 시작일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 80%를 감액함이 상당하다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 손해배상예정액의 감액기준에 관한 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
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