집합건물법 제24조 제5항에 따른 관리인 해임 청구권은 이런 경우에만 인정됩니다.

판례 해설

집합건물의 관리인 선임 및 해임은 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다. 나아가 집합건물법에서는 구분소유자가 법원에 대하여 관리인의 해임을 청구할 수 있다고 규정하고 있다(법 제24조 제5항).

이는 보통 관리인이 부정한 행위를 하였거나, 그 밖에 관리인의 직무를 수행하기에 적절하지 않다고 인정되는 경우로, 이 경우에는 관리단집회를 개최하지 않고도 각 구분소유자가 법원에 관리인 해임을 청구할 수 있다.

그러나 만약 이를 무제한적으로 인정할 경우에는 관리인의 지위가 불안정해져서 관리단 업무 수행에도 차질이 발생할 뿐만 아니라 관리인의 선임 및 해임을 관리단집회 결의로 한다는 기존의 법규정을 몰각하는 결과를 가져올 수 있는바, 법원은 해당 조항은 관리단집회를 개최할 수 없거나, 관리단집회의 소집 및 개최 절차를 거칠 수 없는 급박한 경우에만 제한적으로 적용되는 조항이라고 판단하여 무분별한 청구권의 행사를 제한한다.

다만 이 사건에서는 관리인이 단지 보고 의무를 위반한 것을 넘어 관리비 등을 횡령하였을 뿐만 아니라 여러 비리 행위가 확인되었으며, 형사 재판 결과 유죄 판결이 내려진 것 등을 모두 고려하여 관리인 해임 청구가 인정되었다.

법원 판단

집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제2항은 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단집회의 결의로 관리인을 선임 또는 해임하도록 규정하면서도 같은 법 제24조 제3항은 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있는 경우 각 구분소유자가 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있도록 하고 있는바, 이처럼 집합건물법이 관리의 선임과 해임을 원칙적으로 구분소유자 전원의 총의에 의하도록 한 점, 관리인 해임의 소가 인용되면 해임을 청구한 구분소유자는 전체 구분소유자의 결의를 자신의 의사에 따라 변경하는 효과를 얻게 되는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제24조 제3항에서 규정하는 관리인해임의 사유는 관리인이 법령이나 관리단 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등 구분소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 하여 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해한 경우 또는 관리인이 건강상, 재정상의 사유 등으로 관리인으로서의 직무를 수행하기에 적합하지 아니하게 된 경우 등을 의미한다고 할 것이다.

이러한 법리를 전제로 이하에서 관리인인 피고 AH에게 원고들이 주장하는 것과 같은 해임 사유가 존재하는지 여부에 관하여 본다.

가. 보고의무위반

살피건대, 갑 제2 내지 4호증, 을 제21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 AH은 집합건물법 제32조, 동법 시행령 제6조 제3항에 의하여 매년 회계연도 종료 후 2개월 이내에 정기관리단집회를 소집하고 관리단집회에서 관리단이 수행한 사무의 주요내용과 예산 ㆍ 결산 내역을 보고하여야 함에도 2010년도, 2011년도 및 2013년도 각 관리단집회를 개최하지 아니하였던 점, ② 이 사건 상가 외곽점포에 대형화재가 발생하였다거나 원고들 중 일부가 피고 AH 등을 상대로 각종 소송을 제기하였다는 사유만으로는 피고 AH의 관리인으로서의 보고의무가 면제된다고 볼 수는 없는 점, ③ 을 제15호증의 1 내지 4의 각 기재만으로는 피고 AH이 2013. 10. 24.자 관리단집회에서 회계보고를 진행하려고 하였으나 원고 AE, O의 방해로 하지 못하였다고 인정하기에 부족하고, 설령 위와 같이 원고들이 방해하여 회계보고를 마치지 못한 채 감사보고서의 배포로 회계보고를 대신하기로 하였다고 하더라도, 피고 AH이 배포한 감사보고서는 피고 관리단이 아닌 AM 주식회사(이하 '이 사건 회사'라고 한다)에 관한 감사보고서인데다가 구체적인 내용을 확인할 수 있는 내용이 전혀 기재되어 있지 않은 재무상태표, 손익계산서에 불과한 점, ④ 피고들은 2012. 11.경 피고 관리단의 현황을 보고하였다고 주장하는바, 을 제21호증의 기재에 의하면 피고 AH은 2012. 11.경 이 사건 상가의 구분소유자들에게 '현황보고서'라는 제목 하에 이 사건 상가의 임대차(공실) 현황, 화재발생 및 그 복구현황, 정기관리단 집회 안내 등을 보고한 사실을 인정할 수 있으나, 위와 같이 피고 AH이 보고한 내용은 단순히 몇 개의 점포가 임대되었다는 내용일 뿐 그 수익에 관하여는 기재되지 아니하는 등 지나치게 추상적이고 일반적인 내용으로서 집합건물법 시행령 제6조에서 규정된 '사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항(제1호) 그 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항(제2호)' 등이 전혀 기재되어 있지 않은 점, ⑤ 피고 관리단의 2013. 10. 24.자 관리단집회에서 2011년도 및 2012년도에 관리단집회를 개최하지 않은 것에 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로는 원고들이 피고 AH의 보고의무 불이행을 추인하였다거나 이 사건에서 피고 AH의 보고의무 불이행 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고 AH은 피고 관리단의 관리인으로 실질적인 업무를 집행한 2009. 1.경부터 현재까지 집합건물법 제26조 제1항에 따른 보고의무를 이행하지 아니하였다고 봄이 상당하다.

나. 공용부분 발생 수익금 배분의무 해태

살피건대, 집합건물의 공용부분은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 집합건물의 구분소유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분 및 부속시설에서 생기는 이익을 취득할 수 있으며(집합건물법 제10, 12, 17, 19호), 피고들이 원고들을 비롯한 이 사건 건물의 구분소유자들에게 이 사건 상가의 공용부분으로 인한 수익금을 배분하지 아니하였다는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 피고 관리단이 공용부분에 관한 규약을 달리 정하였다고 볼 증거가 없는 이 사건에서 피고들은 원고들에게 공용부분으로 인한 수익금을 배분할 의무가 있음에도 이를 배분하지 아니하였다.

이에 대하여 피고들은 이 사건 공용부분에 관한 관리업무를 수행하는 이 사건 회사가 2009년 거액의 당기순손실이 발생하여 원고들에게 배분할 수익이 없다고 주장하므로 살피건대, 을 제15, 23호증의 각 기재에 의하면 피고가 2012 .1. 1. 이 사건 회사에게 이 사건 공용부분의 관리업무를 위임하는 내용의 계약을 체결한 사실, 이 사건 회사는 2009년 임대료 49,474,665원, 관리비 342,340,401원, 주차료 33,273,642원 등 합계 425,088,708원의 수입 및 80,763원의 영업외 수익이 있었고, 지급수수료, 직원급여, 잡급 등 합계 1,046,894,373원 및 영업외 비용 976,260원이 지출되어 622,701,162원의 당기순손실이 발생한 사실은 인정되나, 그러한 사실만으로는 위와 같은 손실이 전부 이 사건 공용부분의 관리업무를 수행하는 과정에서 발생한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 위 손실을 이 사건 건물의 구분소유자들인 원고들이 부담하여야 한다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

다. 관리비 등의 횡령

살피건대, 갑 제12, 13, 23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2012. 6. 3. 이 사건 상가 건물 일부에 화재가 발생하였고, 이로 인하여 피고 관리단은 2012. 11. 6. 농♤으로부터 화재보험금 146,117,550원을 이 사건 회사 명의의 계좌로 수령하였는데, 피고 AH은 2012. 11. 7. 위 금원 중 140,000,000원을 '건물공사비예치'라는 명목으로 인출한 사실(이에 대하여 피고들은 위 금원을 화재로 인한 이 사건 상가 공사비로 모두 지출하였다고 주장하나, 을 제24, 28호증의 1 내지 5의 기재만으로는 위 금원이 전부 공사비에 사용되었다고 인정하기에 부족하고, 피고 AH이 위 140,000,000원을 인출하여 지출한 내역을 제출하지 못하였다), ② 피고 AH은 2009. 6. 25. 피고 관리단 명의의 신▽은행계좌에서 피고 관리단 자금 중 일부인 20,000,000원을 용역비 명목으로 지출한 것처럼 표시하고 AK에게 지급한 사실(이에 대하여 피고들은 위 금원이 용역팀장 AK에게 지급된 것이라고 주장하였으나, 이를 뒷받침하는 증거를 제출하지 아니하였다), ③ 피고 AH은 2012. 1. 19.부터 2013. 4. 3.까지 7회에 걸쳐 이 사건 회사 명의의 신▽은행계좌에서 합계 132,500,000원을 '사무실보증금', '인건비' 등의 명목으로 지출한 것처럼 표시한 후 자신의 아들인 AL 명의의 신▽은행계좌로 이체한 사실(이에 대하여 피고들은 피고 AH이 이 사건 회사에 합계 약 3억 원 이상을 대여한 후 이를 반환받지 못하고 있던 상태에서 피고 AH 명의의 통장이 가압류되자 AL 명의의 통장으로 대여금 중 일부를 반환받은 것이라고 주장하나, 을 제25, 27호증의 각 기재만으로는 위 지급된 각 금원이 피고 AH의 대여금 상환 명목으로 지급되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다)을 각 인정할 수 있는 바, 피고 AH은 피고 관리단이 원고들을 비롯한 구분소유자들로부터 징수한 관리비 및 공용부분으로 인한 수익금 등을 임의로 인출하여 사용함으로써 횡령하였다고 봄이 상당하다.

라. 관리단이 체결하는 계약당사자의 선정과정 및 구체적 계약조건에 관한 자료제출 거부

살피건대, 집합건물법 시행령 제6조 제3호는 관리인으로 하여금 '관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항'을 보고하도록 규정하고 있는바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 AH은 이 사건 회사와 사이에 체결한 관리용역계약을 체결하였음에도 원고들을 비롯한 구분소유자들에게 위 계약 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항을 보고하지 아니하고 원고들의 요구에 의하여도 각종 자료를 제출하지 아니한 사실을 인정할 수 있다(다만 원고들 중 일부가 피고 관리단을 상대로 신청한 서울중앙지방법원 2011카합1154호 및 그 항고심인 서울고등법원 2012라342호 각 회계장부열람 및 등사가처분 사건의 결정에 따라 그 장부 중 일부만을 교부받았을 뿐이다).

마. 청소비의 체납 등

살피건대, 갑 제10호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 관리단은 이 사건 상가의 구분소유자들 내지 임차인들로부터 매월 관리비를 징수하여 왔음에도 이 사건 상가에서 나온 쓰레기를 수거하는 AN 주식회사에게 2009. 1.부터 2013. 10.까지 부과된 청소비 합계 116,000,000원 중 32,000,000원만을 납부하고 84,000,000원의 청소비를 납부하지 않은 사실을 인정할 수 있다.

바. 피고 AH 소유 부분의 관리비 미납

살피건대, 갑 제11호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 AH은 자신이 소유하는 이 사건 상가 5 내지 7층에 관한 관리비를 전혀 납부하지 않은 사실을 인정할 수 있다(이에 대하여 피고들은 위 5 내지 7층의 일부 점포가 임대되지 아니하여 그 부분에 관한 관리비를 납부할 의무가 없고, 따라서 피고 AH이 납부하지 않은 관리비는 원고들이 주장하는 금액 중 극히 일부라는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없고, 설령 피고들의 주장이 인정된다고 하더라도 관리비를 납부하지 않았다는 사실에는 변함이 없다).

사. 범죄행위로 인한 형사 유죄판결

살피건대, 갑 제14호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 AH은 2014. 1. 21. 서울중앙지방법원 2014고약161호로 원고 O이 운영하는 AG 스크린골프장에서 소리를 지르는 등 소란을 피워 원고 O의 스크린골프장 운영업무를 방해하였다는 범죄사실로 벌금 5,000,000원의 약식명령을 받은 사실, 위 약식명령에 대한 피고 AH의 정식재판 청구로 같은 법원 2014고정616호로 재판이 계속중인 사실, 피고 AH은 2014. 3. 12. 서울중앙지방법원 2014고약3324호로 원고 O이 운영하는 위 스크린골프장에 6회에 걸쳐 무단으로 들어가 업무를 방해하였고, 4회에 걸쳐 건조물에 칩입하였다는 범죄사실로 벌금 1,000,000원의 약식명령을 받은 사실, 위 약식명령에 대한 피고 AH의 정식재판 청구로 같은 법원 2014고정1299호로 재판이 계속중인 사실을 인정할 수 있다.

이에 대하여 피고들은 원고 O이 운영하는 스크린골프장에서 고객들이 술을 마시고 흡연을 하여 피고 AH이 이를 단속하는 과정에서 위와 같은 행위를 하게 된 것이라고 주장하나, 그러한 사정만으로는 피고 AH의 위와 같은 행위가 모두 위법성이 조각되어 불법행위에 해당하지 않는다고 보기는 어렵다.

아. 소결

위 인정사실에 의하면, 피고 AH이 법령이나 관리단 규약에 반하여 관리인으로서의 보고의무를 이행하지 아니하고, 이 사건 상가의 구분소유자들에게 수익금을 배분하지 않고 청소비를 납부하지 않으면서 오히려 임의소비하여 이를 횡령하며, 구분소유자들로부터 관리비를 징수하여 오면서도 자신의 관리비는 납부하지 아니하고, 구분소유자의 점포에 무단으로 침입하여 업무를 방해한 등의 행위를 함으로써 이 사건 상가 구분 소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히고 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해하였다고 봄이 상당하므로, 피고 AH의 위와 같은 행위는 집합건물법 제24조 제3항에서 관리인의 해임청구사유로 규정하고 있는 '관리인에게 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정'에 해당한다고 할 것이다.

따라서 피고 AH은 피고 관리단의 관리인에서 해임되어야 하고, 원고들은 집합건물인 이 사건 상가의 구분소유자들로서 위 해임을 청구할 수 있다.

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