집합건물 관리단이 관리인 선임 후 관리업무를 개시했을 때, 분양자로부터 관리권한을 위탁받은 관리업체의 관리권한은?
- 권형필 변호사
- 10월 27일
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판례 해설
집합건물법에서는 집합건물에서 관리단이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 별도의 설립절차 없이 당연설립된다고 규정하고 있다. 하지만 관리단이 실질적으로 관리업무를 수행하거나 대외적인 활동을 하려면 관리단집회를 개최하여 관리인을 선출해야 한다.
하지만 신축 건물 입주는 한 번에 이뤄지지 않고, 요즘같은 경우에는 상당수 호실이 공실로 남아 있기도 하는바, 입주 초반에 관리단이 관리업무를 수행하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 그렇다고 건물 관리를 공백으로 놔둘 수는 없기에 입법자는 집합건물법 제9조의3을 신설함으로써 분양자의 한시적인 관리권한을 규정하였다.
문제는 한시적인 관리권한을 가진 분양자가 위탁관리업체와 계약을 체결했을 때 발생한다. 물론 해당 관리업체가 건물을 잘 관리했다면 문제가 발생하지 않겠지만, 대부분의 경우에는 분양자와 계약을 체결한 관리업체의 행태에 문제가 발견되면 그제서야 구분소유자들이 관리단의 필요성을 인지하고 관리단집회를 개최하여 관리인 선출 및 새로운 관리업체와의 계약을 체결하는 바, 이렇게 되면 기존 관리업체는 분양자와 체결한 계약 기간이 남아있음 등을 이유로 계속 관리업무를 수행하면서 관리단을 방해하기도 한다.
하지만 분양자의 관리권한은 관리단이 관리업무를 개시할 때까지로 한정된다. 나아가 분양자와 관리계약을 체결한 관리업체 역시 관리단이 관리업무를 개시하면 기존의 계약 내용을 주장할 수 없다. 이 사건에서도 집합건물 관리단이 관리단집회를 통해 관리인을 선임하고 관리업무를 개시하자, 법원은 분양자 및 그와 계약을 체결한 위탁관리업체의 관리권한이 종료되었다고 판단하였고, 결국 관리업체가 관리단을 상대로 제기한 업무방해금지 가처분은 기각되었다.
법원 판단
먼저 채권자들에게 관리권한이 있는지에 관하여 보건대, 채권자들에게 집합건물법 제9조의3 제1항이 여전히 적용되는지, 즉 S 관리단이 관리를 개시하였는지 여부가 쟁점이다.
그런데 ① 집합건물법은 집합건물의 관리권한과 의무는 기본적으로 관리단에게 있는 것으로 보면서, 다만 입주 초기에는 입주자들의 정보 부족, 의결정족수 충족의 어려움 등으로 관리단 구성이 잘 이루어지지 않는 상황임을 감안하여 한시적으로 분양자에게 관리의무를 부여한 것이므로, 관리단이 스스로 집회를 열어 조직행위를 하고 의사결정을 할 수 있는 상태에 이르렀다면 분양자의 한시적 관리의 필요성은 소멸된 것으로 볼 수 있는 점, ② 집합건물법 제9조의3 제3항에서는 일정 기간이 지나도 관리단이 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하지 않는 경우 분양자에게 관리단집회를 소집할 의무를 부과하고 있고, 이는 관리단에 의한 관리가 이뤄지지 않는 상태를 마냥 방치하지 않으려는 취지로 보이는데, 이에 비추어 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 관리개시의 첫 단계로 볼 수 있는 점, ③ 집합건물법 제25조에서 정한 관리인의 권한과 의무에 비추어 볼 때 관리인이 선임되면 관리단의 사무집행을 위한 비용을 징수하고 관리단을 대표하여 대외적인 활동을 하는 것이 가능해서, 관리업무에 속하는 구체적인 행위들을 할 기초가 마련되는 점, ④ 관리단이 활동을 하기 전까지 집합건물을 관리해 온 분양자의 협조(인수인계)가 없으면 관리단으로서는 실질적인 관리업무를 수행하기 어려우므로, 분양자가 종전에 하던 것과 같은 정도의 고나리업무를 하여야만 관리 개시가 있다고 볼 경우 분양자에 의한 관리상태가 부당하게 길어질 수 있는 점 등을 종합하면, 관리단이 관리단집회를 소집하여 관리에 관한 의사결정을 하고 관리인 선임까지 하였다면, 현실적으로 관리업무를 수행하지 않더라도 관리를 개시한 것으로 봄이 타당하다.
채권자들은 관리규약이 설정되지 않으면 관리를 개시한 것으로 볼 수 없다는 취지의 주장을 하나, 집합건물 관리에 관한 기본적인 사항은 집합건물법에 규정되어 있고, 법에서 정하지 않은 사항을 규약으로 정하도록 하고 있으므로 관리에 관한 일차적인 기준은 마련되어 있는 점, 관리단은 유효한 관리규약이 존재하지 않더라도 집합건물법 제17조, 제25조 제1항에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있는 점 등을 고려하면, 관리규약이 설정되지 않았다고 하여 관리개시가 인정되지 않는다고 볼 수는 없다.
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