집합건물 관리단과 관리업체가 체결한 위탁관리계약, 구분소유자 개인이 해지할 수 있을까?

판례 해설

집합건물을 관리하는 방법은 자치관리와 위탁관리가 있지만, 상당수 건물에서는 전문 관리업체와의 계약을 체결하고 그를 통해 위탁관리를 한다. 해당 계약의 당사자는 관리단과 관리업체인 바, 구분소유자는 계약의 당사자가 아니다.

그런데 간혹 계약을 체결한 관리업체의 건물 관리가 마음에 들지 않을 경우, 구분소유자가 개별적으로 관리업체와의 위탁관리계약을 해지할 수 있을까.

하지만 앞서 말했듯이 구분소유자는 위탁관리계약의 당사자가 아닌바, 계약의 당사자가 아닌 사람은 계약을 해지할 수 없다. 따라서 이 경우에는 관리단집회를 개최하여 의사결정을 하거나, 관리단에 관리업체 변경 내지 계약 해지 등을 건의해야 한다.

법원 판단

집합건물법 제23조 제1항은 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다'고 규정하고 있는데, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다. 또한, 집합건물법 제24조 제1항에 의하면, 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인을 선임하여 관리단을 대표하도록 되어 있다.

한편, 확인의 소에 있어서의 원고는 현재의 권리 또는 법률관계의 존부에 대한 분쟁으로 야기된 법률상 지위의 불안을 판결로써 즉시 제거하여야 할 현실적 이익 또는 필요가 있어야 한다.

위 기초사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 별도의 조직행위가 없더라도 집합건물인 A 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 A 건물의 관리단이 그 대표 또는 대리인을 통하여 피고와 이 사건 계약을 체결하였던 것으로 봄이 상당하므로, 원고들은 이 사건 계약의 당사자가 아니어서 피고가 관리계약의 존속을 주장하더라도 자신들의 법률상 지위가 직접적으로 부인, 방해 내지 침해되는 것은 아니라 할 것이어서 이 사건 계약의 당사자인 A 건물의 관리단이 피고를 상대로 이 사건 계약의 종료 확인 및 채무부존재확인을 구함은 별론으로 하고 단지 이 사건 건물에서 영업을 하고 있음에 불과한 원고들이 그 종료 확인을 구할 법률상 이익은 없다.

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