집합건물의 상가 벽을 철거하여 호실의 독립성이 사라졌을 때, 건물 소유관계와 집합건물법 적용 여부는?
핵심 쟁점 구조상 이용상 독립성이 있었던 집합건물에 구분이 상실되었을 때, 구분소유권의 형태와 집합건물법 적용 여부 |
1. 사례 소개
아파트나 상가처럼 1동의 건물을 여러 개의 호실로 나누어 각각 소유하는 것을 구분소유라고 하며 그 소유자는 구분소유자라고 합니다. 집합건물법에서도 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있는데요. 그러나 등기부에 호수가 나뉘어 기재되어 있다고 하여 언제나 구분소유권이 인정되는 것은 아니며 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추고 있어야 합니다.
이번 사례의 집합건물에서는 처음 구분건물로 등기되어 있던 1동의 건물을 공사하여 상가 벽 등을 철거하였고, 이로 인해 구조상의 구분이 사라지게 되었습니다. 건축물관리대장에는 여전히 독립한 별개의 구분건물로 등재되어 있었고 등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기가 되어있었지만, 실제 건물의 구조는 그 경계를 확정할 수 없는 상태가 되었습니다. 따라서 이 건물의 구조상의 구분이 소멸한 그 부분의 소유관계를 어떻게 볼 것인지, 나아가 그 부분이 포함된 1동의 건물 전체를 여전히 집합건물법의 적용대상으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 법원 판단
법원은 먼저 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없다고 보았습니다. 따라서 건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효라고 판단하였습니다. 그리고 집합건물법 제1조의 규정에 부합하지 않아 구분소유권이 성립하지 않는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이라고 하였습니다.
그러나 법원은 건물 전체가 집합건물법의 규율에서 벗어나는 것은 아니라고 보았습니다. 구조상의 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지되고 그에 따라 공유로 된 일부 건물 부분 역시 나머지 구분건물들과는 독립된 구조를 이루게 되기 때문입니다. 따라서 공유로 된 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 판단하였습니다.
대법원 2012다49** 판결 |
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제 10204호로 개정되기 전의 것, 이하 '집합건물법'이라 한다) 제1조는 "1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다."고 규정하고 있다. 그런데 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다. 위와 같은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효이다. 그리고 집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조). 마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다16499 판결 등 참조), 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 상당하다. |
3. 정리
기존에는 구분되어 있던 집합건물이었지만, 칸막이를 없애거나 여러 호실을 터서 하나의 공간처럼 사용하는 과정에서 구조상 이용상 구분이 사라졌다면, 등기가 남아 있더라도 그 등기는 무효가 되고 해당 부분은 종전 등기명의자들의 공유로 다루어질 수 있습니다. 더 나아가, 일부 구분건물이 구조상 이용상 구분이 소멸되어 있다는 이유만으로 건물 전체가 집합건물법의 규율에서 벗어나는 것은 아니라는 점도 주의하셔야 합니다. 이는 부동산 거래나 관리단집회 의결권 행사 등에도 영향을 미칠 수 있으므로, 이와 관련하여 분쟁이 발생하였거나 궁금한 점이 있으시다면 집합건물에 풍부한 경험과 많은 승소사례를 보유하고 있는 권형필 변호사와 문제를 해결하시길 바랍니다.
핵심쟁점 | 구분건물로 등기된 1동의 집합건물 중 일부 구분건물들 사이의 구조상 이용상 구분이 소멸한 경우 그 부분의 소유관계와 1동의 건물 전체가 집합건물법의 적용대상이 되는지 여부 |
법원판단 | 구조상 이용상 독립성을 상실한 일부 구분건물 부분은 종전 건물 등기명의자들의 공유가 되지만, 나머지 구분건물들의 구분소유권이 유지되는 이상 1동의 건물 전체는 여전히 집합건물법의 대상이 된다. |
판단이유 | 구조상 이용상 구분으로 객체의 범위를 정할 수 없으면 구분소유권이 성립할 수 없어 그 등기는 그 자체로 무효이나, 공유 부분도 나머지 구분건물들과 독립된 구조를 이루고 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유 역시 허용되기 때문이다. |
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