집합건물 관리단집회에서 관리인으로 선임된 적 없는 사람이 체결한 위탁관리계약의 효력은?
- 권형필 변호사
- 12월 8일
- 2분 분량
판례 해설
계약은 당사자의 의사가 합치되는 게 중요하다. 그러나 계약 당사자가 자연인이 아니라 법인인 경우에는 조금 더 고려해야 하는 사항이 있다. 그 중 하나가 법인의 대표자가 적법한지 여부이다. 법인은 물리적인 실체가 없기 때문에 계약서 작성과 같은 법률행위를 하기 위해서는 대표자가 필요하다. 일반적으로 법인의 대표자는 법인 등기부등본 또는 고유번호증, 사업자등록증 등을 통해 확인하게 되는데, 위 서류에 대표자로 표시되었다면 계약 상대방은 그가 적법한 대표자라고 생각하고 계약을 체결한다. 그런데 만약 위 서류에 적법하지 않은 사람이 대표자로 기재되어 있고, 그가 계약을 체결했다면 그 계약의 효력은 어떻게 될까?
아래에서 살펴볼 사례에서는 관리인으로 선임되지 않은 사람이 집합건물 관리단을 대표하는 관리임이라고 주장하면서 관리업체와 위탁관리계약을 체결했다. 그러나 이에 대해 관리단은 계약을 체결한 사람이 해당 관리단의 관리인이 아님을 이유로 관리계약 해지를 통보했다. 그러자 관리업체는 계약서를 근거로 일방적인 계약 해지로 인한 약정금을 청구하는 소송을 제기했다.
민법 제126조에서는 권한을 넘은 표현대리에 대해 규정하면서, 대리인이 부여받은 권한을 넘어서는 법률행위를 한 경우, 상대방이 대리인에게 그러한 권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있다면 본인이 그 행위에 대한 책임을 부담한다고 규정하고 있다. 따라서 계약의 상대방은 법인이나 단체와 계약을 할 때에는 적어도 자신이 계약을 체결하는 대표자가 등기부등본 등 법인 서류에 대표자로 기재되어 있는지를 확인해야 한다.
그런데 이 사건의 경우, 관리인이라고 주장하는 사람이 집합건물 관리단집회에서 관리인으로 선임되지 않은 것은 물론, 원고 관리업체가 이전부터 건물을 관리해 온 관리업체였는바, 이에 법원은 관리업체에게 고의 내지 과실이 있다고 보았고, 결국 표현대리의 성립은 부정되었다.
법원 판단
이 사건 관리계약의 효력 유무
앞에서 본 바와 같이 A는 피고를 대표하는 관리인으로 선임된 사실이 없음에도 관리인임을 자처하며 원고와 이 사건 관리계약을 체결하였고, 달리 피고가 이를 추인하였음을 인정할 만한 증거는 없으므로, 이 사건 관리계약의 효력은 피고에게 미치지 아니한다고 할 것이다.
이에 대하여 원고는 이 사건 관리계약 체결 당시 A가 더 이상 피고의 관리인이 아니라고 하더라도 민법 제129조에 다른 표현대리가 성립한다고 주장하나, A는 피고의 관리인으로 선임된 사실이 없음은 앞서 본 바와 같으므로 A의 관리인 업무가 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다. 더구나 이 사건 관리계약이 체결된 경위 등에 비추어 원고가 선의라거나 A에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기도 어렵다.
따라서 이 사건 관리계약이 적법하게 체결되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
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