집합건물 관리단이 실질적으로 구성되기 전에 분양자와 계약을 체결한 관리업체의 권한과 한계

권형필 변호사
4일 전
2분 분량

판례 해설

집합건물에서는 원칙적으로 관리단이 건물의 운영과 관리를 담당한다. 관리단은 집합건물법에 따라 구분소유관계가 성립한 건물에서 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 별도의 설립 절차를 거치지 않고 당연히 설립된다. 하지만 관리단이 실질적으로 관리행위를 하기 위해서는 관리단집회에서 관리인을 선임해야 하는바, 신축 건물에서 입주 직후 관리단집회를 개최하는 경우는 매우 드물다. 이러한 이유로 집합건물법에서는 해당 건물의 분양자에게 관리단이 실질적인 관리업무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 이를 관리할 의무를 부과했다(법 제9조의 3 제1항).

이렇게 건물의 관리권한을 갖게 된 분양자는 대부분 관리업체와 계약을 체결하고, 해당 업체에게 관리권한을 위임한다. 그런데 이후 관리단이 구성됐을 때 해당 관리단이 자치 관리를 원하거나, 다른 관리업체와의 계약을 원하는 경우가 있다. 이 경우, 분양자와 계약을 체결한 관리업체는 아직 계약 기간이 남았기 때문에 여전히 자신에게 관리권한이 있다고 주장한다.

하지만 집합건물법 제9조의3 제1항에 의한 분양자의 관리권한은 '관리인이 사무를 개시할 때까지'로 한정된다. 따라서 이와 같이 한시적 관리권한을 가진 분양자와 관리계약을 체결한 관리업체의 관리권한도 관리인이 선임되고 관리단이 실질적으로 관리권한을 행사할 때까지로 한정되는 것이다.

따라서 관리업체로서는 관리계약을 체결할 때 자신과 계약을 체결하는 상대방이 분양자인지 아니면 관리단인지를 확인하고, 분양자와 계약을 체결하는 상황이라면 이후 관리단이 실질적으로 구성된 이후에는 관리권한을 주장할 수 없다는 점을 인지해야 한다. 반대로 관리단이나 구분소유자로서는 분양자가 선정해서 계약한 관리업체가 마음에 들지 않을 경우, 이 법리를 이용해서 수월하게 관리업체를 새롭게 선정할 수 있다.

법원 판단

집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 집합건물의 건축주 또는 최초 구분소유자의 다수가 어느 업체에 집합건물의 관리를 위탁한 경우, 그 업체의 관리권한은 관리를 위탁한 건축주 또는 그 업체가 관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 관리위탁계약에 정하여진 계약기간과 상관 없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다.

위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 이 사건 건물의 시행사와 이 사건 건물에 관한 관리계약을 체결한 채무자는 이 사건 상가에 적법한 관리인이 선임될 때까지만 이를 관리할 권한이 있다고 할 것인데, 이 사건 관리단집회에서 D를 채권자의 관리인으로 선임하는 결의가 있었고, 관리인을 통하여 관리단의 사무집행이 가능해졌으며, 채권자가 채무자에 대하여 이 사건 상가 관리업무의 인계를 요청한 이상, 채무자는 더이상 이 사건 상가에 관한 위탁관리업체의 지위에 있음을 전제로 하여 관리업무를 수행할 권한이 없다고 할 것이다.

따라서 채권자로서는 채무자의 권한 없는 관리행위에 의하여 이 사건 상가에 관한 관리권한을 침해하고 있음을 이유로 그 방해행위의 배제를 구할 수 있는바, 채권자의 이 사건 신청은 피보전권리가 소명되고, 채무자가 이 사건 상가에 관한 관리권한이 있음을 주장하며 다투고 있으므로 그 보전의 필요성도 인정된다.

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