지역주택조합이 조합원을 모집하면서 토지확보비율을 기망한 경우, 탈퇴를 원하는 조합원은 이렇게 주장하세요!
- 권형필 변호사
- 2025년 12월 15일
- 4분 분량
판례 해설
지역주택조합 사업이 성공하기 위해서는 토지를 최대한 많이 확보해야 한다. 조합설립인가를 받기 위해서는 사업부지 내 토지의 80% 이상을, 나머지 토지 소유자에게 매도청구권을 행사하기 위해서는 이보다 더 많은 95% 이상을 확보해야 하기 때문이다. 반대로 말하면, 사업부지를 80% 이상 확보하지 못한 지역주택조합은 성공할 확률이 상대적으로 낮아진다.
문제는, 사업을 시작하는 단계에서 80% 이상의 토지를 확보하는 경우는 거의 없다는 것이다. 하지만 조합으로서는 조합원을 모집해야 그들이 납부하는 분담금을 가지고 사업을 진행할 수 있는바, 이에 조합에서는 조합원을 모집하는 과정에서 토지 확보 비율을 상당히 과장하는 경향이 있다.
물론 상품을 광고, 선전할 때 어느 정도의 허위가 허용되듯이, 이는 지역주택조합의 경우에도 마찬가지이다. 따라서 조합이 실제로 확보한 토지 확보 비율과 조합원 모집 과정에서 안내한 토지 확보 비율에 어느 정도 차이가 있다고 하더라도 그 자체로는 기망이라고 보지 않는다. 다만 그 과장이 사회 통념상 허용되는 범위를 넘었다면 이는 기망에 해당한다.
아래에서 살펴볼 사례에서는, 조합이 실제로 확보한 토지는 약 20%도 되지 못했다. 하지만 조합원을 모집하는 과정에서는 예정 사업부지를 100% 확보했다고 안내, 광고했는바, 이는 명백하게 지역주택조합이 조합원을 기망한 것이다. 결국 조합원이 기망에 의한 계약 체결을 주장하면서 조합을 상대로 조합 가입 계약 취소와 납입금 반환 청구 소송을 제기한 사안에서, 법원은 지역주택조합이 토지확보비율을 기망했다고 보아 조합원의 손을 들어주었는바, 이는 마땅한 판결이다.
법원 판단
기망으로 인한 취소 여부에 대하여
상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
구 주택법(2016. 1.1 9. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항, 제32조 제2항에 따르면 지역주택조합 설립인가를 받으련느 자는 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하고, 주택건설 사업계획의 승인을 받고 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있으므로, 지역주택조합의 토지 사용권원 확보현황 내지 토지계약율은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요한 사항에 해당한다고 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 피고는 원고들과 이 사건 계약을 체결한 당시 그 중요한 사항에 해당하는 토지계약률 등 토지 사용권원에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위고지하여 원고들을 기망한 것으로 봄이 상당하고, 그로 인한 계약 취소의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2018. 5. 11. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 피고와 위 원고들 사이의 이 사건 계약은 계약의 취소로 인해 그 효력이 소멸되었다.
1) 민사재판에서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없고, 특히 전후 두 개의 민사소송이 당사자가 같고 분쟁의 기초가 된 사실도 같으나 다만 소송물이 달라 기판력에 저촉되지 아니한 결과 새로운 청구를 할 수 있는 경우에 있어서는 더욱 그러하다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다92312, 92329 판결 등 참조).
살피건대, 관련 민사사건과 이 사건은 당사자인 피고와 각 그 계약 내용이 완전히 동일하고, 각 계약의 시기 역시 대부분 비슷한 시기에 이루어졌으며, 피고가 양 사건에 제출한 증거들 역시 대부분 공통된 것으로 보이는데, 관련 민사사건에서 '이 사건 사업 전체 예정부지의 면적이 20,077㎡인데, 이 사건 계약 중 가장 나중에 체결된 계약일인 2013. 2. 21.을 기준으로 볼 때 피고와 토지주들 사이에 매매계약이 체결된 면적은 3,895㎡로 전체 사업 예정부지의 약 19.4%에 불과하였다."고 판단하였다.
2) 한편, 피고는 AD가 이 사건 사업부지 내 토지 소유자들과 매매계약을 체결하였고, 피고가 사업양도를 통해 AD의 권리를 모두 양수하였으므로 이 사건 계약 당시 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지들에 대한 사용권원을 그대로 인수한 것으로 보아야 한다고 주장한다.
그러나 AD의 당시 대표이사였던 AF는 이 법원에 출석하여 "피고와 이 사건 사업에 관한 양도계약을 체결한 후 매매계약 대상 토지주들을 일일이 찾아다니며 변경 계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 그 토지주들이 '계약금을 주면 변경계약을 체결해 주겠다'는 취지의 조건을 제시하였고, 피고가 그 계약금을 늦게 지급하는 바람에 변경계약이 늦게 이루어지게 되었다.'는 취지로 진술하였고, 실제 피고는 대부분 이 사건 계약 이후 이 사건 사업부지 내 토지 소유자들에게 별도의 계약금을 다시 지급하고 변경계약을 체결하게 되었는바, 위와 같은 점들을 종합하여 보면 이 사건 계약 당시 위 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지의 사용권원을 피고가 취득한 것으로 볼 수는 없다.
3) 그럼에도 피고는 이 사건 조합원 모집시 사업 예정부지에 대한 100% 계약을 완료하였다는 등의 분양광고를 하고, 피고 조합장 AE 작성의 "이 사건 사업부지 토지 매매계약이 완료되었음을 확인합니다."는 취지의 확인서를 조합원 모집 과정에 이용하기도 하였다.
4) 또한 피고는 2013. 2. 23.자 개최된 창립총회에 앞서 발송한 안내책자에 "이 사건 사업예정부지 중 98.9%의 토지에 대하여 매매계약 체결을 완료하였다."는 내용을 기재하였고, 위 창립총회 당일 위 조합장 AE는 "이 사건 사업부지 토지 중 98.9&에 대하여 매매계약 체결을 완료하였고, 미계약 토지에 대하여도 지속적인 협의 중에 있는바, 만일 협의가 이뤄지지 아니할 경우 주택법 제18조의2 매도청구를 통해 사용권원을 100% 확보하도록 하겠다."는 취지로 이 사건 사업 진행 경과에 대해 설명하였다.
5) 그러나 피고가 창립총회 이후 2013. 6. 4.경 조합원들에게 보낸 사업진행 경과 보고서에 이 사건 사업 부지 내 토지의 계약 현황률로 53.84%가 기재되어 있었고, 2013. 10. 19. 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 "총 20,077㎡ 중 약 44.6%에 해당하는 8,961㎡에 대한 계약 완료가 이루어진 상태이다."는 취지의 경과보고가 이루어졌으며, 2014. 8. 30. 및 2015. 2. 28.에 각 개최된 피고 임시총회에서 토지 계약 현황으로 "총 20,077㎡ 중 약 4.6%에 해당하는 8,961㎡에 대한 계약 완료가 이루어진 상태이다."는 취지의 경과보고가 이루어졌으며 2014. 8. 30. 및 2015. 2. 28.에 각 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 "총 20,077㎡ 중 약 54.77%에 해당하는 10,996㎡에 대한 계약 완료가 이루어진 상태이다."는 취지의 경과보고가 각 이뤄졌다.
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