지역주택조합 계약 체결 당시 안내 받은 내용과 사실이 달라졌다면 기망에 의한 계약 취소가 될까?
- 권형필 변호사
- 1일 전
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판례 해설
지역주택조합 사업은 진행 과정에서 변수가 상당히 많은 사업 중 하나입니다. 따라서 건물의 동호수나 층수 등 계약 당시에 기재되어 있던 내용이 달라질 수 있는데요. 이에 대해 기망을 이유로 조합 가입계약을 취소할 수 있을까 생각이 될 테지만 계약 취소가 쉽지 않습니다. 조합원 입장에서는 계약서 내용을 토대로 하여 가입했기 때문에 사실과 달라지면 계약을 유지하고 싶지 않을 수 있을 테지만, 법원은 지역주택조합 사업의 이러한 특성을 알고 있기 때문에 기망에 의한 취소를 잘 받아들이지 않습니다. 그래서 토지확보비율에 대해서는 엄격하게 판단하고 있지만, 계약 내용과 사실이 현저한 차이가 있거나 확보 가능성이 불분명하지 않은 이상 계약 취소는 쉽지 않은데요.
이번 사례에서는 지역주택조합의 전체 사업부지의 절반도 미치지 못한 토지확보, 공사를 시작하는 시기가 지났음에도 진행되지 않은 것, 사업부지가 2종 일반주거지역이어서 기존에 약정한 29층의 건물을 짓는 데에 한계가 있을 수 있는 점 등을 고려해서 기망에 의한 가입 계약이라고 판단하여 계약 취소 소송을 진행하였는데요. 이 정도라면 사업 시행에 대한 불안정성으로 기망에 해당한다고 생각하실 수 있습니다. 그러나 법원에서는 이 사건 조합이 계약을 체결할 무렵에 사업부지를 80% 이상 확보하였고, 2종 일반주거지역이라도 필요성이 인정된다면 건물 높이를 조정(용적률 상향조정)할 수 있어 조합의 설명이 기망에 의한 것은 아니라고 판단하였습니다.
비전문가인 조합원 입장에서 볼 때와 법적으로 판단하는 기망의 정도는 다를 수 있습니다. 일반적으로 이러한 부분은 판단하기 어려우므로 지역주택조합과 관련하여 풍부한 경험과 승소 사례가 많은 변호사와 상담하시고 해결하는 편이 좋습니다.
법원 판단
1) 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 변수가 많아 최초 사업계획이 변경되거나 지연될 수 있음이 통상적으로 예견되는 지역주택조합 사업에 있어 공사착공 시기가 지연되거나 분담금 납부 일정이 변경되는 사정은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있다고 보인다. 이 사건 계약 역시 제1조에서 “을은 조합주택의 특성상 사업승인 미확정, 조합설립인가 미승인 상태에서 조합원 모집, 사업계획 추진 등이 진행됨을 충분히 인식하고 조합원 가입을 신청하고, 조합원 가입계약을 체결한다”고 정하고 있다. 또한 분담금 납부 일정의 변경은 2018. 4. 27. 조합원 임시총회에서 의결된 사항이다(을 제2~7호증).
2) 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설지대의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하는바(주택법 제11조 제2항), 을 제1,8호증의 각 기재에 의하면, 피고는 이 사건 계약 체결 무렵 80%에 가까운 토지사용승낙을 받았다고 보인다.
3) 갑 제6호증의 기재만으로 이 사건 사업대상부지에 7층 이상의 아파트를 건축할 수 없는 것으로 확정되었다는 사실을 인정하기 부족하다. 오히려 서울특별시장의 2019. 9. 18.자 사실조회회신에 의하면, 제안자로부터 구체적 계획이 제출되는 경우 대상 여건, 주변 환경, 공공기여 등에 대한 종합적 검토 및 도시·건축공동위원회 심의 등 관련 절차를 거쳐 건축물의 밀도가 결정되는 사실이 인정된다.
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