지역주택조합의 토지 확보 비율 과장과 기망에 의한 계약 취소, 법원은 이렇게 판단합니다!
- 권형필 변호사
- 1월 26일
- 4분 분량
판례 해설
지역주택조합 사업의 성공 여부는 토지 확보 비율에 달려있다고 해도 틀린 말이 아니다. 특히 지역주택조합은 사업구역 내 80% 이상의 토지를 확보해야 조합설립인가를 받을 수 있고, 이후 95% 이상의 토지를 확보해야 나머지 5%의 토지 등 소유자에게 매도청구권을 행사하여 사업을 추진할 수 있는바, 따라서 지역주택조합에 가입하려고 할 때에는 해당 조합이 확보한 토지 확보 비율이 적어도 80% 이내는 되어야 한다.
하지만 지역주택조합 사업은 조합원이 납부한 분담금을 가지고 진행된다. 따라서 조합으로서는 토지 확보 비율만큼 조합원 확보가 중요하다. 하지만 어느 정도 토지를 확보하지 않은 상태에서는 조합원 모집에 꽤나 어려움을 겪게 되는바, 이러한 이유로 조합에서는 조합원을 모집할 때 실제로 확보한 토지 확보 비율보다 과장해서 설명, 광고하기도 한다.
이에 대해 법원은, 상품을 선전, 광고할 때 어느 정도의 과장이나 허위는 수반된다고 본다. 따라서 지역주택조합이 토지 확보 비율을 과장했다고 하더라도 이후 조합 설립인가를 받아 사업을 정상적으로 추진할 수 있는 수준의 토지를 확보했다면 기망에 의한 계약 취소를 인정하지는 않는다. 예를 들어 75% 정도의 토지를 확보한 지역주택조합이 80~90%의 토지를 확보했다고 광고했다고 하더라도, 이 정도 수준이라면 이후 추가로 토지를 확보하여 조합 사업을 원활하게 추진할 수 있기 때문에 기망으로 보지는 않는 것이다.
하지만 10~20% 정도의 토지만 확보해 놓고도 100% 토지 매입 완료라고 광고하는 것은 차원이 다른 얘기다. 아래 사건에서도 지역주택조합이 조합원을 모집할 때에는 20% 정도의 토지만 확보했음에도 토지를 모두 확보했다고 설명한 것은 물론, 이후 조합 창립총회 개최 당시에도 99%가 넘는 토지를 확보했다고 재차 설명했지만 그 당시 확보한 토지는 고작 50%가 조금 넘는 수준이었다. 이에 조합원들은 기망에 의한 계약이라고 주장하며 계약 취소 및 분담금 반환을 구하는 소송을 제기했고, 법원은 조합원들의 청구를 인용하였다.
법원 판단
기망으로 인한 취소 여부에 대하여
상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
구 주택법 제18조의2 제1항, 제32조 제2항에 따르면 지역주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 주택건설 사업계획의 승인을 받고 주택건설 대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있으므로, 지역주택조합의 토지 사용권원 확보 현황 내지 토지 계약율은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요한 사항에 해당한다고 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 피고는 원고들과 이 사건 계약을 체결한 당시 그 중요한 사항에 해당하는 토지계약률 등 토지 사용권원에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위고지 하여 원고들을 기망한 것으로 봄이 상당하고, 그로 인한 계약 취소의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2018. 5. 11. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 피고와 위 원고들 사이의 이 사건 계약은 계약 취소로 인해 그 효력이 소멸되었다.
가) 민사재판에 있어서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 ㅇ벗는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없고, 특히 전후 두 개의 민사소송이 당사자가 같고 분쟁의 기초가 된 사실도 같으나, 다만 소송물이 달라 기판력에 저촉되지 아니한 결과 새로운 청구를 할 수 있는 경우에 있어서는 더욱 그러하다.
살피건대, 관련 민사사건과 이 사건은 당사자인 피고와 각 그 계약 내용이 완전히 동일하고, 각 계약의 시기 역시 대부분 비슷한 시기에 이루어졌으며, 피고가 양 사건에 제출한 증거들 역시 대부분 공통된 것으로 보이는데, 관련 민사 사건에서 "이 사건 사업 전체 예정부지의 면적이 20,077㎡인데, 이 사건 계약 중 가장 나중에 체결된 계약일인 2013. 2. 21.을 기준으로 볼 때 피고와 토지주들 사이에 매매계약이 체결된 면적은 3,895㎡로 전체 사업 예정부지의 약 19.4%에 불과하였다."고 판단하였다.
나) 한편, 피고는 AD가 이 사건 사업부지 내 토지소유자들과 매매계약을 체결하였고, 피고가 사업양도를 통해 AD의 권리를 모두 양수하였으므로 이 사건 계약 당시 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지들에 대한 사용권원을 그대로 인숙한 것으로 보아야 한다고 주장한다.
그러나 AD의 당시 대표이사였던 AF는 이 법원에 출석하여 "피고와 이 사건 사업에 관한 양도계약을 체결한 후 매매계약 대상 토지주들을 일일이 찾아다니며 변경계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 그 토지주들이 '계약금을 주면 변경계약을 체결해 주겠다'는 취지의 조건을 제시하였고, 피고가 그 계약금을 늦게 지급하는 바람에 변경계약이 늦게 이뤄지게 되었다;"는 취지로 진술하였고, 실제 피고는 대부분 이 사건 계약 이후 이 사건 사업부지 내 토지 소유자들에게 별도의 계약금을 다시 지급하고 변경계약을 체결하게 되었는바, 위와 같은 점들을 종합하여 보면, 이 사건 계약 당시 위 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지의 사용권원을 피고가 취득한 것으로 볼 수는 없다.
다) 그럼에도 피고는 이 사건 조합원 모집시 사업 예정 부지에 대한 100% 계약을 완료하였다는 등의 분양광고를 하고, 피고 조합장 AE 작성의 "이 사건 사업부지 토지매매계약이 완료되었음을 확인합니다."는 취지의 확인서를 조합원 모집과정에 이용하기도 하였다.
라) 또한 피고는 2013. 2. 23.자 개최된 창립총회에 앞서 발송한 안내책자에 "이 사건 사업 예정 부지 중 98.9%의 토지에 대하여 매매계약 체결을 완료하였다."는 내용을 기재하였고, 위 창립총회 당일 위 조합장 AE는 "이 사건 사업부지 토지 중 98.9%에 대하여 매매계약 체결을 완료하였고 미계약 토지에 대하여도 지속적인 협의 중에 있는바, 만일 협의가 이루어지지 아니할 경우 주택법 제18조의2 매도청구를 통해 사용권원을 100% 확보하도록 하겠다."는 취지로 이 사건 사업진행 경과에 대해 설명하였다.
마) 그러나 피고가 위 창립총회 이후 2013. 6. 4.경 조합원들에게 보낸 사업진행 경과보고서에 이 사건 사업부지 내 토지의 계약 현황률로 53.84%가 기재되어 있었고, 2013. 10. 19. 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 "총 20,077㎡ 중 약 44.6%에 해당하는 8,961㎡에 대한 계약 완료가 이루어진 상태이다"는 취지의 경과보고가 이루어졌으며, 2014. 8. 30. 및 2015. 2. 28.에 개최된 피고 임시총회에서 토지 계약현황으로 "총 20,077㎡ 중 약 54.77%에 해당하는 10,996㎡에 대한 계약 완료가 이루어진 상태이다"는 취지의 경과보고가 각 이루어졌다.
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