조합원 모집하면서 토지확보 비율을 과장한 지역주택조합, 기망으로 계약 취소 가능할까?
- 권형필 변호사
- 9월 22일
- 2분 분량
판례 해설
지역주택조합 사업의 성패는 토지 확보 비율에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 사업구역 내 80% 이상의 토지를 확보해야 하고, 나아가 95% 이상을 확보해야 나머지 토지 소유자들에 대해 매도청구권을 행사함으로써 사업을 안정적으로 추진할 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 지역주택조합에 가입할 때에는 조합이 확보한 토지 확보비율이 얼마나 되는지를 확인해야 한다. 만약 절반도 확보하지 못했다면 해당 조합에 가입하는 것은 다시 한 번 생각해 볼 필요가 있다.
이러한 부분을 조합 역시 알고 있다. 그래서 일부 조합에서는 조합원을 모집할 때 확보한 사업부지에 대해 다소 과장하는 경우가 있다. 조합원으로서는 이러한 과장광고를 기망이라고 생각할 수도 있지만, 법원은 상품 선전 과정에서 어느 정도의 과장이나 허위가 수반될 수 있다고 보기 때문에 지역주택조합 사업에 있어서 토지 확보비율의 과장을 어느 정도 용인하는 편이다. 특히 지역주택조합이 조합원을 모집할 때에는 사업부지를 확보하지 못했어도, 이후에 사업부지 확보와 조합 사업 추진이 문제 없이 진행되고 있다면 기망을 이유로 한 조합원의 조합 가입계약 해제를 거의 인정하지 않는다.
하지만 아래에서 살펴볼 사례에서는 이와 다른 판단을 내렸다. 즉, 처음에는 지역주택조합이 광고 및 안내한 것보다 실제로 확보한 토지확보 비율이 훨씬 적었지만, 이후에 광고한 수준으로 사업부지를 확보했음에도 지역주택조합의 기망을 인정한 것이다.
사실 지역주택조합 사업과 조합 가입계약을 체결함에 있어서 토지 확보 비율은 중요한 요소이다. 따라서 이를 과도하게 과장해서 조합원에게 안내하고 계약을 체결했다면 이는 기망으로 볼 여지가 충분하다. 나아가 이는 이후에 사업부지를 확보했다고 해도 그렇게 계약을 체결한 조합원의 명시적인 추인이 있지 않다면 기망에 의해 체결된 계약이라는 사실은 변하지 않는바, 대상판결이 타당하다고 생각한다.
법원 판단
기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말한다.
상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다.
앞서 채택한 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사실 및 사정을 종합하여 보면, 피고 조합은 원고들과 이 사건 각 조합가입계약을 체결한 2015. 12. 31.경까지 이 사건 사업부지 중 일부 부분만을 확보하였음에도 불구하고, 마치 이 사건 사업부지 95% 이상의 소유권 내지 사용권원을 확보한 것과 같이 원고들을 기망하여, 이에 속은 원고들과 이 사건 각 조합가입계약을 체결하였다고 할 것인바, 피고 조합의 원고들에 대한 사업부지 확보에 관한 기망은 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우에 해당한다고 할 것이므로, 원고들은 피고 조합의 기망을 이유로 이 사건 각 조합가입계약을 취소할 수 있다. 따라서 이 사건 각 조합가입계약은 원고들의 이 사건 각 조합가입계약 취소의 의사표시가 포함된 이 사건 소장 부본이 피고 조합에 송달된 2018. 10. 23. 적법하게 취소되었다고 할 것이다.
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