지역주택조합 가입계약 체결하면서 토지 확보 비율을 과장 광고했다면? 계약 취소 가능성은?
- 권형필 변호사
- 11월 3일
- 3분 분량
판례 해설
지역주택조합 사업의 핵심은 조합원이다. 조합원을 많이 확보할 수록 그들이 납부하는 부담금이 늘어나고, 그걸 자금으로 삼아 조합 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 하지만 대부분의 경우에는 안전한 수준의 토지를 확보하지 못한 조합이 많은데, 지역주택조합 사업의 폐해를 아는 사람들은 이러한 조합에 가입하지 않는다. 이에 일부 조합에서는 실제 확보한 토지보다 상당히 부풀려서 충분한 토지를 확보했다고 광고하기도 한다. 하지만 이러한 토지확보비율은 조합 가입계약을 체결함에 있어서 매우 중요한 내용이다.
이 사건에서는 조합원을 모집하면서 100% 토지 매입을 완료했다고 광고했다. 하지만 당시까지 실제로 확보한 토지 비율은 86.76%이고, 그 가운데는 관할시에 대한 소유권이전이 예정된 토지도 포함되어 있었다. 이 사실을 알게 된 원고들은 계약 체결 과정에서 조합이 기망을 했다고 주장하며 조합 가입 계약 취소 소송을 제기했다.
하지만 이 사건의 경우에는 광고한 것보다 실제로 확보한 토지 비율이 낮은 것은 사실이지만, 이후에는 사업 추진에 필요한 토지를 확보한 것도 사실이었다. 즉, 지역주택조합 사업을 추진하는 과정에서 토지 확보 부족으로 인한 어려움을 겪지 않은 것이다. 이에 법원은 조합 측의 기망 사실을 인정하면서도, 그 기망으로 인한 손해 또는 계약 체결의 흠결이 치유되었다고 보아 원고들의 청구를 기각했다.
사실 기망에 대한 판단은 소송이 종결된 때가 아니라 기망이 이뤄진 시점을 기준으로 판단해야 한다. 하지만 애초에 지역주택조합 사업은 사업 추진 과정에서 여러 변수가 존재고, 이를 조합원들도 알고 계약을 체결하는 점, 광고를 함에 있어서는 어느 정도의 과장이 수반되는 점 등을 고려하여 이러한 판단을 내린 것으로 보인다. 따라서 토지확보 과장 광고를 이유로 조합 가입계약을 해제하려는 조합원으로서는 계약 체결 당시에 기망이 있었는지는 물론, 소송을 제기하려는 현재 지역주택조합의 토지 확보 비율을 확인해서 조합 사업의 진행 가능성을 따져봐야 한다.
법원 판단
이 사건 각 계약의 취소 여부(주위적 청구원인)
원고들은 피고 조합 측으로부터 이 사건 사업부지 토지를 모두 매입완료하였다는 설명을 듣고 이 사건 계약을 체결하였는데, 사실은 토지 매입이 100% 완료된 것이 아니면서도 허위로 고지한 것이었으므로, 사기를 이유로 이 사건 각 계약을 취소한다고 주장한다.
살피건대, 구 주택법(법률 제12646호, 이하 같다) 제18조의2 제1항, 제 32조 및 동법시행령 제37조에 따르면 지역주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 주택건설 사업계획의 승인을 받고 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있으므로, 지역주택조합의 토지 사용권원 확보현황은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요하다. 따라서 피고 조합이 원고들과 이 사건 계약을 체결함에 있어 토지 사용권원 확보현황에 대해 사실과 다르게 고지하였다면 이는 거래상 중요 사항을 허위고지한 경우에 해당할 수 있다.
이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 각 계약 체결 당시 토지 사용권원 확보와 관련하여 피고 조합이 ‘토지매입완료’ 등의 표현을 사용한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 이 법원의 김해시장에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 계약 체결일로부터 1년 4개월이 지난 피고 조합설립인가 신청시인 2016. 12. 21.을 기준으로 이 사건 사업부지 중 피고 명의로 등기를 완료한 부지의 비율은 33.88%, 토지사용승낙을 받은 부지는 43.52%, 시 국유지는 9.36%(김해 산업단지 조성을 위하여 현물출자 받은 토지로 산업단지 조성사업 단계에 따라 다시 김해시에 소유권 이전이 예정된 토지)이어서 이를 모두 합하더라도 피고 조합이 사용권원을 확보한 토지 비율이 86.76%에 불과한 사실이 인정되는바, 이 사건 각 계약 체결 당시에는 사용권원 확보 비율이 더 낮았을 것으로 보이므로 ‘토지매입완료’라는 피고 조합의 광고 문구에 다소의 과장이 있었다고 보이기는 한다.
그러나 피고 조합이 이후 사업부지 사용권원 확보와 관련하여 별다른 문제 없이 조합설립인가를 받고 사업승인을 받아 주택건설사업을 시행하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 계약서에 사업계획의 변경가능성을 염두에 둔 조항들이 존재하고, 주택조합에 의한 주택건설사업이 단기간에 애초 계획의 변경 없이 추진될 수 있다고 기대하기는 통상 어려운바 원고들도 이 사건 각 계약 체결 당시 사업의 지연이나 변경가능성을 충분히 고려하고 계약을 체결하였다고 봄이 상당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 조합이 토지확보 현황에 대하여 다소 과장하여 광고하였다고 하여 그것이 상거래 관행상 용인될 수 없을 정도로 현저하다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들이 피고 조합의 위와 같은 과장 광고를 이유로 이 사건 각 계약을 사기로 취소할 수는 없다 할 것이어서, 원고들의 주위적 청구는 이유 없다.
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