지역주택조합 토지확보비율과 관련하여 기망으로 인한 조합 가입 계약 취소가 되는 경우는?

권형필 변호사
13시간 전
3분 분량

핵심 쟁점

지역주택조합이 토지확보비율을 실제보다 높게 안내한 것이 기망행위일까?

사례 소개

지역주택조합 사업에서 최대한 많은 조합원을 모집하기 위해 과장 광고나 홍보를 하곤 합니다. 특히 토지확보비율에 관하여 과장하여 설명하는데요. 만약 이 과장 정도가 심하거나 사업이 진행되는 동안 충분한 토지 확보가 이루어지지 않으면 기망에 해당하므로, 조합원은 기망에 의한 조합 계약 취소가 가능합니다. 이번 사례의 조합에서도 창립총회 당시 약 80%의 토지를 확보했다고 설명하였는데요. 그러나 원고와 계약 체결할 당시 토지확보비율은 약 48%에 불과하였고 이후에도 토지확보가 제대로 이루어지지 않아, 원고는 이를 기망으로 보아 계약 취소를 하려고 하는 상황입니다. 과연 조합은 토지확보비율을 기망한 것일까요?

법원 판단

법원은 지역주택조합의 토지확보비율은 사업의 설립 가능성과 사업 진행 여부를 판단하는 중요한 정보라고 보았습니다. 지역주택조합이 조합 설립인가를 받으려면 80% 이상의 토지를 확보해야 하고, 95% 의 사용권원을 확보한다면 나머지 소유자들에게 매도청구권을 행사할 수 있기 때문에 80% 이상의 토지를 확보했다는 것은 상당한 의미가 있는데요. 이 사건 조합이 원고와 계약을 체결할 당시에는 50%도 안 되는 토지만 확보한 상황이었고, 조합의 주장을 인정하여 국공유지 비율을 포함하더라도 65% 정도에 불과했습니다. 결국 법원은 조합이 원고에게 실제로 확보한 것보다 훨씬 높은 비율의 토지를 확보했다고 안내하고 조합 가입 계약을 체결한 점은 신의성실의 원칙에 반할 정도의 기망행위에 해당한다고 판단하였습니다.

재판 과정에서 조합 측은 매도의향서를 제출한 토지 소유자들이 소유한 토지를 합산해야 한다고도 주장했습니다. 하지만 법원은, 매도의향서는 말 그대로 매도할 의향이 있다는 것일 뿐, 이를 가지고 토지의 사용권원을 확보했다고 볼 수 없다고 보아 조합의 주장을 인정하지 않았습니다. 이를 통해 법원이 지역주택조합 사업의 토지확보비율에 대해서는 다른 요소들 보다 엄격하게 판단하고 있음을 알려주고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

창원지방법원 2019가단1072** 판결

상품의 선정·광고에 있어 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 가망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조). 주택법에 의하면 주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고(제11조 제2항), 주택건설사업계획의 승인을 받은 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다(제22조 제1항 제1호). 피고는 2017. 9. 28. 창립총회에서 사업설명을 하면서 ‘현재 토지를 81.5% 확보한 상태이며 이 숫자는 변호사에 의해서 공증까지 받은 수치이다... 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 토지확보와 조합원 모집이 안정적이기 때문에 우리 사업을 진행하는데 있어서 걱정할 요소가 극히 낮을 수밖에 없다. 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 요소가 토지확보와 조합원 모집인데 우리 조합은 이 두 가지 요소가 안정적이라고 판단하고 있다... 우리 조합은 토지가 공증으로 81.6% 확보되었고 남아 있는 토지에 대해서도 계속 매매협의 진행 중에 있다... 이제 토지확보는 거의 마무리 단계에 와 있다. 사업계획승인을 위한 95%와 비교해서 13.4%의 차이가 있지만 현재 일부는 추가 매수가 진행 중이다’라는 설명을 하였다. 그런데 위 창립총회 개최일 이후로서 원고가 이 사건 가입예약을 체결한 시기인 2017. 10. 20.을 기준으로 한 피고의 토지 사용권원 확보율 48.26%(=소유권이전등기가 완료된 토지 2.21% + 매매계약 체결 후 계약금이 지급된 토지 44.28% + 매매계약이 체결된 토지 1.77%, 국공유지 17.69%를 포함하더라도 전체 합계 69.95%)에 불과했다. 결국 피고는 현재까지도 지역주택조합의 설립인가에 필요한 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하지 못하여 조합 설립인가를 받지 못하고 있다.

정리

지역주택조합 조합원 모집을 위하여 상품의 선전이나 광고 시 불가피하게 과장을 할 수 있겠지만 이를 넘어서 허위로 고지하게 된다면 조합원들의 신뢰를 저버리는 것입니다. 토지확보비율에 관해서는 좀 더 신중을 기울여야 할 필요가 있으며 이와 관련하여 판단이 잘 되지 않으신다면 전문가를 찾아주시길 바랍니다.

핵심쟁점	토지확보비율을 부풀려 조합원을 모집하였을 때, 조합원은 조합 가입 계약 취소를 할 수 있을까?
법원판단	토지확보비율을 허위로 고지하는 정도로 과장하였다면 기망에 해당하므로 가입 계약을 취소할 수 있다.
판단이유	토지확보비율은 조합설립인가와 사업 진행 가능성을 판단하는 중요한 정보이므로 이를 과도하게 부풀린다면 조합원의 의사결정에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

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