지역주택조합 계약 당시 배정받은 동호수가 변경되었을 때 계약 해지 후 탈퇴 가능할까?

핵심 쟁점

지역주택조합 사업계획 변경으로 당초 지정받은 동·호수를 공급받지 못하게 된 경우

이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 계약을 해제할 수 있는지 여부

1. 사례 소개

  지역주택조합 사업은 사업부지 확보와 인허가 등의 진행 과정에서 당초 계획했던 사업계획이 변경되는 경우가 많습니다. 이 사건에서 원고들은 지역주택조합인 피고의 조합원이 되어 특정 동호수의 아파트를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결하고 계약금과 업무추진비를 지급했습니다.

그러나 이후에 사업부지 중 일부가 확보되지 않으면서 당초 계획보다 세대수를 줄이는 내용으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 원고들이 공급받기로 했던 동의 신축이 무산되었습니다. 이로 인해 원고들은 당초 지정받은 동호수를 공급받을 수 없게 되자 조합가입계약의 해제를 통지하고 계약금 등의 반환을 요구하고 있는데요.

이에 법원은 지역주택조합 사업의 특성과 계약 당시 작성된 각서의 내용을 고려할 때 이러한 사업계획 변경을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 다시 판단했습니다. 과연 지역주택조합의 동호수가 변경되었다고 하여 조합을 탈퇴할 수 있을까요?

2. 법원 판단

  법원은 지역주택조합 사업의 특성상 사업 추진 과정에서 조합원 모집, 재정 확보, 토지 매입 등 여러 변수에 따라 최초 사업계획이 변경될 수 있음을 들어, 조합원이 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 조합가입계약과 다르게 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 계약을 체결했다면, 그 변경이 예측 가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 계약의 불이행을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.

이 사건에서도 변경된 사업계획에 따라 상당한 규모의 아파트가 신축될 예정이었고, 원고들이 당초 지정된 동호수 대신 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있었습니다. 또한 원고들은 계약 당시 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경·조정될 수 있다는 내용의 각서를 작성했는데요. 법원에서는 이러한 사정을 고려하여 특별한 사정이 없는 한 이 사건의 변경은 각서에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획 변경으로 볼 수 있다고 판단하였습니다. 따라서 당초 지정받은 동·호수를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로는 조합가입계약이 위반되었다고 볼 수 없으며, 조합이 원고들에게 아파트를 공급하는 것 자체가 불가능하게 되었다고 단정할 수도 없다고 보았습니다.

대법원 2019다2592** 판결

  주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립 인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조). 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조).

1) 변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 이 사건 아파트의 규모가 1,014세대에 이르러 원고들은 피고로부터 당초 공급받기로 한 이 사건 지정호수 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 정도의 변경은 이 사건 각서에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있다.

2) 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 원고들 또한 이러한 점을 고려하여 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 이 사건 각서를 작성하여 교부한 것으로 보인다.

3) 따라서 원고들이 당초 지정한 동호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약의 위반이라거나 원고들에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.

3. 정리

  지역주택조합 사업의 특성상 사업 추진 과정에서 최초 사업계획이 변경될 수 있다는 점을 강조했습니다. 조합원이 이러한 변경 가능성을 전제로 조합가입계약을 체결했다면, 당초 지정받은 동·호수를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

중요한 것은 실제 사업계획의 변경이 계약 당시 조합원이 예측하고 수용한 범위에 해당하는지, 이를 넘어서는 특별한 사정이 존재하는지를 살펴보는 것입니다. 따라서 사업계획이나 동·호수 변경을 이유로 조합가입계약의 해제를 고려하고 있다면 계약서와 각서, 조합규약 등 구체적인 계약 내용을 함께 검토할 필요가 있습니다. 이와 관련한 분쟁이 발생했다면 관련 자료를 바탕으로 해당 분야의 전문가와 상담하여 계약 해제 가능성과 대응 방법을 확인하시기 바랍니다.

핵심쟁점	지역주택조합 사업계획 변경으로 지정된 동호수를 받지 못했을 때 조합가입계약 해제 사유가 되는지 여부
법원판단	사업계획 변경으로 당초 지정받은 동·호수를 공급받지 못하게 되었더라도, 그 변경이 조합가입계약 당시 예정된 범위 내라면 이를 계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 없다.
판단이유	지역주택조합 사업 특성상, 사업 추진 과정에서 사업 계획이 변경될 가능성이 있고, 이 사건 조합원들도 이러한 변경 가능성을 인식하고 이를 수용하는 내용의 각서를 작성했으며, 변경 후에도 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있었기 때문이다.

---

권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례 해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다.

• 

  권형필 변호사의 네이버 블로그 바로 가기

• 

  권형필 변호사의 유튜브 채널 바로 가기