지역주택조합 토지확보비율 과장! 기망에 의한 계약 취소가 될 수 있을까?

판례 해설

지역주택조합 사업에서는 토지 확보와 조합원의 수가 중요합니다. 조합에서는 조합원을 모집하기 위하여 실제보다 과장하여 광고하고 안내하여 조합원을 모집하는 경우가 많은데요. 이 때 광고가 단순한 과장인지 또는 기망인지에 관하여 많은 논란이 있습니다. 상품에 대하여 광고하거나 안내를 할 때 어느 정도의 과장은 사회통념상 허용될 수 있지만, 지역주택조합의 토지확보비율에 관해서는 좀 더 엄격하게 보아 실제와 다르다면 대부분 기망으로 판단하여 계약 취소가 가능합니다. 그렇다면 이 과장이 어느 정도까지 허용될까요?

지역주택조합 사업을 위해 갖추어야 할 요건들 중에서 토지확보비율의 경우에는 80% 이상이어야 하고 이 때 조합설립인가를 받을 수 있습니다. 이번 사례의 조합에서는 "토지 매입 100% 완료로 확정 가격"이라는 문구를 사용하여 조합원 모집 홍보를 하였는데, 이러한 홍보가 과장을 넘어선 기망이 아니냐는 주장이 제기되었습니다. 조합 가입 계약 체결 시 토지확보비율을 과도하게 과장하였다면 조합원은 기망에 의한 계약 취소가 가능한데요. 그러나 과장한 비율과 실제 토지 확보 비율이 다소 차이가 있는 것만으로는 부족합니다. 여기에서도 100% 토지를 매입했다고 하였지만 실제 조합설립인가를 받을 당시까지 토지를 확보한 비율은 98%였습니다. 조합설립인가를 받아 사업을 추진하는데 문제가 되지 않는다면 이는 단순한 과장 광고로 판단되어 기망에 의한 계약 취소는 할 수 없습니다.

지역주택조합 사업은 규모가 거대한 만큼 신중할 필요가 있습니다. 이에 대해 궁금하신 사항이 있으시거나 조합 가입 계약 시 원활한 판단이 어려우시다면 지역주택조합과 관련하여 많은 경험이 있는 전문 변호사와 함께 하세요.

법원 판단

갑 제5·8호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 추진위 또는 추진위와 업무대행용역계약을 체결한 업무대행사는 인터넷, 홍보 전단지 등을 통하여 조합원 모집을 위한 광고를 하면서 "토지매입 100% 완료로 확정 가격"이라는 표현을 사용한 사실은 인정된다. 그러나 앞에서 든 증거 등과 이 법원의 김해시에 대한 사실조회 회신에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실과 판단에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 가입계약의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 등 원고를 기망하였다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 사건 가입계약 취소 및 원상회복 주장은 받아들일 수 없다.

피고가 2016. 3. 25. 조합설립인가 당시 사용승낙 등으로 사용권원을 확보한 면적(국공유지 포함)은 29,687m²(=소유권 확보 면적 1,442m² + 사용승낙 받은 면적 28,245m²)로 사업부지 면적 30,286m²(기반시설 면적 제외)의 약 98%에 해당하는데, 이 사건 가입계약 체결 당시 피고가 사용권원을 확보한 면적은 이보다 적었을 것으로 보이므로 피고가 사업부지 사용권원 확보에 관하여 광고한 내용은 일부 사실과 다르다고 할 수 있다. 그러나 추진위가 조합설립인가 신청을 위해 김해시에 제출한 토지사용 승낙서는 대체로 이 사건 가입계약 체결 이후에 작성된 것이기는 하나, 그 이전에 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 받지 못한 상태에서 조합설립인가 신청을 위하여 토지사용승낙서를 받은 경우도 있는 것을 고려하면 이 사건 가입계약 체결 당시에 추진위가 토지의 사용권원을 확보한 면적이 조합설립인가 당시보다 현저히 적다고 단정할 수 없는 점, 피고가 2016. 3. 25. 조합설립인가와 2017. 12. 28. 사업계획승인을 받는 과정에서 사업부지 사용권원 확보와 관련하여 별다른 문제가 발생하지 않았던 점에 비추어, 이와 같은 차이가 상거래의 관행상 용인될 수 있는 과장의 범위를 넘어설 정도로 현저하다고 할 수는 없다.

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