판례 해설
주택임대차보호법에서 임차인이 대항요건을 갖추었다면, 새로운 소유자 또는 경매의 낙찰자에게 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있게 한 것은 주택임차인을 보호하려는 취지에서 나온 것이다.
문제는 이러한 주택임차인의 임차보증금 반환채권에 우선변제권을 인정한 것을 악용하여 임차인이 아님에도 임차보증금을 양수받아 우선변제를 받으려는 경우가 발생하였는바, 이 사건에서는 이러한 경우에 임차인으로서 대항력과 우선변제권의 주장이 가능한지 여부가 쟁점이 되었다.
법원은 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금 반환채권 양수하였다 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금 반환채권만을 양수한 채로는 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 또한 이때 임차보증금 반환채권은 일반채권에 해당하므로 배당절차에 참여하기 위해서는 집행권원을 가지고 있어야만 한다고 판시하였다.
법원 판단
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.
이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고,이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
--
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
