주상복합 건물 옥상에 설치한 안테나로 얻은 임대수익 분배는 어떻게? 전체공용부분과 일부공용부분 확인이 필요!

판례 해설

주상복합건물의 경우, 아파트 측 입주민이 다수인 경우가 많다. 그러다 보니 아파트 측의 입장을 대변하는 입주자대표회의의 힘이 크고, 건물 관리나 수익 분배에 대해서도 입대의 결정에 따라 이뤄지는 경우가 많았다. 하지만 상가나 오피스텔 소유자도 함께 있는 공간이기 때문에 입대의의 과도한 결정권 행사는 주의가 필요하다.

오늘 소개할 사안에서는 주상복합건물 옥상에 안테나를 설치하고, 그로 인해 받은 임대수익을 입주자대표회의가 아파트 부분의 수익으로 포함했다. 이에 상가 입주민들이 반발하며 수익금 중 일부에 대해 부당이득반환 청구 소송을 제기했다.

이에 대하여 법원은, 건물의 옥상이나 지붕, 외벽 등은 건물의 안전과 외관을 유지하는데 필요한 전체공용부분이지 아파트만의 일부공용부분이 아니라고 보아 상가 입주민의 손을 들어주었다. 또한 판결문 상으로는 건물의 구조를 자세하게 알 수 없지만, 법원은 해당 안테나가 설치된 건물 옥상이 상가 입주민들의 출입이 어렵더라도 불가능한 것은 아니라는 이유도 함께 설시했다. 함께 하는 공간인 만큼, 주상복합건물에서는 입대의나 관리단의 독단적인 수익 분배나 결정권 행사를 지양해야 한다.

법원 판단

집합건물법 제17조는 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다"고 규정하고, 제10조 제1항은 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)은 그들 구분소유자들의 공유에 속한다"고 규정하고 있다.

집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 것인지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것인바(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조), 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고, 집합건물에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다.

이 사건 증거와 당심의 현장 검증 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, A 미디어의 안테나가 옥상에 설치되어 있었고, B의 안테나가 옥상에 설치되어 있는 사실이 인정된다(피고는 원고가 주장하는 안테나는 아파트 옥상에 설치된 것이 아니라 옥상에 있는 물탱크와 엘리베이터 코어가 함께 설치된 시설물의 지붕에 설치된 것이고, 위 시설물은 아파트 구분소유자를 위한 것으로서 아파트 구분소유자의 소유라고 주장하나, 물탱크나 엘리베이터 코어가 설치된 시설물 자체가 결국 옥상 위에 있는 이상 그 위의 안테나 역시 옥상과 연결된 시멘트 구조물 위라고 보는 것이 경험칙에 부합하는 점, 임대차계약시에도 각 옥상의 일부를 임대차목적물로 기재한 점 등에 비추어보면 위 안테나들은 옥상에 설치된 것으로 보아야 한다).

위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면 이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

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