임차인이 내지 않은 전기·수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있을까?

핵심 쟁점

관리규약이나 합의가 없는 경우,

임차인이 사용하고 내지 않은 전기·수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있을까?

1. 사례 소개

대부분의 관리단이나 입주자대표회의는 구분소유자가 부동산을 임대한 경우 임차인이 관리비를 내지 않으면 소유자인 구분소유자가 이를 연대하여 부담하도록 하는 관리규약을 두고 있습니다. 이러한 규정에 근거하여 구분소유자에게 연대 책임을 묻는 소송을 제기하면 대부분 관리단 측이 승소하는데요. 그렇다면 그와 같은 규약이나 합의가 없는 경우에는 어떻게 될까요?

이번 사례는 관리단이 임차인들이 사용하고 납부하지 않은 전기·수도요금을 대납한 뒤, 해당 호실의 구분소유자들에게 그 반환을 청구한 사안입니다. 그런데 이 건물에는 임차인의 미납 요금을 구분소유자에게 부담시키는 관리규약이나 구분소유자 간 합의가 없었습니다. 규약이나 합의 없이도 구분소유자에게 임차인의 미납 전기·수도료를 청구할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.

2. 법원 판단

법원에서는 대납요금이 사무관리비용이나 부당이득반환의 대상이 된다고 하더라도, 관리단으로서는 전기·수도요금에 관한 약정이 없는 구분소유자들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없다고 판단하였습니다. 반환은 실제 전기·수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자인 임차인들에게 구하여야 한다고 보았는데요.

특별한 사유나 규약도 없이 타인이 사용한 전기·수도료까지 부담시키는 것은 사적 자치의 원칙에 반하고, 우리 민법이 사용자 책임과 연대책임을 엄격히 판단한다는 점에서도 이러한 결론은 타당하다고 볼 수 있습니다. 결국 관리단의 구분소유자에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2012가단1975**

대납요금이 사무관리비용 또는 부당이득반환의 대상이 된다고 하더라도, 원고 관리단으로서는 전기․수도요금에 관한 약정이 없는 피고들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없고 실제 전기․수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자들인 임차인들에게 구하여야 한다.

3. 정리

이처럼 임차인의 미납 관리비나 전기·수도료에 대해 구분소유자에게 연대책임을 묻기 위해서는 그 근거가 되는 관리규약 조항이나 합의가 반드시 있어야 합니다. 관리단 측이라면 관리규약에 연대책임 조항이 마련되어 있는지 점검해 두어야 하고, 구분소유자 측이라면 청구를 받았을 때 그 근거 규약이 있는지부터 확인해야 합니다.

핵심쟁점	관리규약이나 합의가 없는 경우 임차인이 사용하고 미납한 전기·수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있는지 여부
법원판단	관리규약이나 합의가 없는 이상 구분소유자에게 단지 소유자라는 이유만으로 청구할 수 없고, 실제 사용자인 임차인에게 구하여야 한다.
판단이유	타인이 사용한 요금까지 부담시키는 것은 사적 자치의 원칙에 반하고, 민법은 연대책임을 엄격히 인정하므로 약정 없는 구분소유자에게는 반환 의무가 없기 때문이다.

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