유일한 부동산 지분에 대한 매매예약 가등기, 사해행위취소 판례
인천지방법원 2026. 9. 16. 선고 2026가단2003** 판결 [사해행위취소] |
채무초과 상태의 채무자가 유일한 재산인 아파트 1/2지분에 관하여 자신에게 돈을 빌려준 채권자와 매매예약을 체결하고 가등기를 마쳐준 것은 다른 채권자들을 해하는 사해행위이고 수익자의 악의도 추정된다고 보아, 매매예약을 취소하고 가등기 말소를 명하되, 수익자 본인 소유인 나머지 1/2지분에 대한 청구는 기각한 판례 |
1. 사례 소개
돈을 받아야 하는데 채무자가 연락을 끊고, 등기부를 떼어 보니 하나 남은 집에 누군가의 가등기가 올라가 있는 경우가 있습니다. 빚이 늘어난 채무자가 남은 재산을 가까운 사람이나 특정 채권자에게 먼저 넘겨주는 일은 생각보다 흔합니다. 특히 “그동안 빌려준 돈이 있으니 집에 가등기라도 해두자”는 식으로 매매예약을 맺고 가등기를 마쳐주는 방식이 자주 쓰입니다.
이때 쟁점이 되는 것은 가등기의 효력입니다. 가등기를 받은 사람은 “나도 정당한 채권자이고, 받을 돈을 받으려 한 것뿐”이라고 주장합니다. 그렇다면 다른 채권자들은 이 가등기를 되돌릴 수 있을까요?
이번에 소개할 인천지방법원 판결은 카드대금을 받지 못한 카드사가 채무자의 유일한 재산인 아파트 지분에 설정된 가등기를 사해행위로 취소해 달라고 청구한 사건입니다. 돈을 받아야 하는 채권자든, 가등기를 받은 쪽이든 법원이 어떤 기준으로 판단했는지 살펴보겠습니다.
2. 법원 판단
법원은 매매예약을 사해행위로 보아 취소하고, 피고에게 가등기 말소를 명하였습니다.
먼저 카드대금 채권은 매매예약 전에 이미 성립했으므로 사해행위취소로 보호받는 채권이라고 보았습니다. 이어 채무초과 상태의 채무자가 유일한 재산을 특정 채권자에게 담보로 제공하면 다른 채권자들을 해하는 사해행위가 되고, 채권자를 해하려는 의도까지는 필요 없이 그 사실을 인식한 것으로 충분하다고 하였습니다.
피고의 선의 주장도 받아들이지 않았습니다. 사해행위가 인정되면 수익자의 악의는 추정되는데, 피고가 낸 증거만으로는 이를 뒤집기 부족하다는 것입니다. 다만 나머지 1/2지분은 처음부터 피고 소유였으므로 그 부분 청구는 기각하였습니다.
따라서 이 사건에서는 D가 유일한 재산을 여러 채권자 중 피고에게만 담보로 제공한 것이 사해행위로 인정되었고, 피고가 제출한 증거만으로는 악의의 추정을 뒤집지 못해 매매예약 취소와 가등기 말소가 명해졌습니다. 다만 원고가 아파트 전체를 대상으로 청구한 탓에 일부 패소하여 소송비용은 원고와 피고가 절반씩 부담하게 되었습니다.
3. 정리
이처럼 법원은 채무자에게 돈을 빌려준 적이 있다는 사정만으로는 유일한 재산에 대한 가등기가 정당화되지 않는다고 보았습니다. 채무초과 상태의 채무자가 마지막 재산을 특정 채권자에게만 담보로 주는 순간, 그 행위는 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 되고 받은 쪽의 악의까지 추정됩니다.
핵심쟁점 | 채무초과 상태의 채무자가 유일한 재산인 부동산 지분에 관하여 돈을 빌려준 기존 채권자와 매매예약을 체결하고 가등기를 마쳐준 것이 사해행위에 해당하는지, 그리고 수익자의 선의가 인정되는지 여부 |
법원판단 | 매매예약은 사해행위에 해당하므로 취소되어야 하고 피고는 가등기를 말소하여야 한다. 다만 처음부터 피고 소유였던 나머지 1/2지분에 대한 청구는 받아들일 수 없다. |
판단이유 | 카드대금 채권은 매매예약보다 먼저 성립하여 피보전채권이 되고, 채무초과 상태에서 유일한 재산을 특정 채권자에게 담보로 제공하는 것은 다른 채권자들을 해하는 사해행위이며, 이 경우 수익자의 악의가 추정되는데 피고가 선의를 입증하지 못하였기 때문이다. 사해행위취소는 채무자 소유 재산에만 미치므로 피고 본인 소유 지분은 취소 대상이 아니다. |
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