토지 근저당권을 가지고 있는 채권자, 사해행위 취소소송이 가능할까?
핵심 쟁점 근저당권이 설정되어 있는 토지 위에 건물이 있을 경우, 담보로 제공된 토지 가액의 평가 방법은? |
1. 사례 소개
채무자가 채권자를 해할 것을 알면서 자신의 재산을 처분하는 등 사해행위를 한 경우, 채권자는 사해행위 취소소송을 통해 재산을 원상회복 하도록 청구할 수 있습니다. 그러나 채무자 또는 제3자 소유의 부동산에 채권자 앞으로 근저당권이 설정되어 있고, 해당 담보를 통해 채권 전액에 대한 우선변제권이 확보되어 있다면, 그 범위에서는 채무자의 재산처분행위로 인해 근저당권을 설정받은 채권자가 피해를 입었다고 보기 어려워 사해행위 취소소송을 제기할 수 없습니다.
이번 사례에서도 채권자 은행(원고)이 채무자 회사에 돈을 빌려주면서 대여금채권을 담보하기 위해 채무자 회사 소유의 토지에 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무자 회사가 토지 위에 건물을 짓고 공사대금을 지급하지 못하여 다른 채권자들(피고)에게 근저당권을 설정해 주었는데요. 은행 측은 이를 채무자의 사해행위로 보아 채권자취소권을 행사하였는데요.
재판에서는 근저당권이 설정된 토지의 담보가치가 대여금 채권 전액을 회수하기에 충분한지가 핵심 쟁점이 되었습니다. 이 사건 토지 위에는 이미 건물이 신축된 이후였기 때문에 토지를 아무런 부담이 없는 나대지 상태로 평가해야 하는지, 아니면 지상 건물로 인해 사용·처분이 제한된 상태로 낮추어 평가해야 하는지에 따라 원고 은행의 채권 회수 가능성이 달라지는데요. 만약 토지 가치가 떨어져 은행이 채권 전액을 회수하지 못하게 된다면 부족한 채권액에 대해서는 채무자의 처분행위를 사해행위로 보아 채권자취소권을 행사할 수 있는 반면, 토지 가치가 대여금 채권액을 상회하는 것으로 인정되어 은행이 근저당권을 근거로 대여금 채권 전액을 회수할 수 있다면 채권자취소권을 행사할 수 없습니다. 법원은 이 사안을 어떻게 판단하였을까요?
2. 법원 판단
법원은 이 사건 토지 위에 건물이 존재하는 이상, 설령 장차 경매 등으로 토지가 제3자에게 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다 하더라도, 그 사정만으로 건물이 곧바로 철거될 것이라고 단정할 수는 없다고 판단하였습니다. 특히 건물의 존재로 인해 토지를 현실적으로 이용·처분하는 데 제약이 발생할 수 있다는 점에 주목했는데요. 건물의 규모와 구조, 용도 및 건물에 관한 권리관계 등에 따라 사실상 건물의 철거가 어렵거나 철거에 상당한 시간과 비용이 필요할 수 있으므로 이러한 사정을 모두 고려하여 토지의 가액을 평가해야 한다고 보았습니다.
따라서, 나대지 상태를 전제로 한 감정가가 아니라 건물로 인해 소유권이 제한된 상태를 전제로 한 감정가로 평가함이 타당하며, 그 결과 대여금채권 중 해당 담보물로부터 우선변제받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 채권액에 대해서는 채권자취소권의 피보전채권이 인정된다고 판단하였습니다.
대법원 2012다636** 판결 |
채무자 또는 제3자 소유의 부동산에 대하여 채권자 앞으로 근저당권이 설정되어 있는 경우, 그 부동산의 가액 및 채권최고액이 당해 채무액을 초과하여 채무 전액에 대하여 채권자에게 우선변제권이 확보되어 있다면 그 범위 내에서는 채무자의 재산처분행위는 채권자를 해하지 아니하므로 사해행위가 성립할 수 없지만, 당해 채무액이 그 부동산의 가액 및 채권최고액을 초과하는 때에는 그 담보물로부터 우선변제 받을 액을 공제한 나머지 채권액에 대하여는 채권자취소권이 인정될 수 있다고 할 것이고(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결 등 참조), 이때 담보로 제공한 부동산 가액의 평가는 특별한 사정이 없는 한 사해성 여부가 문제 되는 재산처분행위 당시의 시가를 기준으로 하되(대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결 등 참조), 담보로 제공된 부동산이 토지이고 그 위에 건물이 존재한다면 장차 그 토지가 경매 등에 의하여 제3자에게 매각되는 경우 법정지상권이 성립하는지 여부를 따져 그에 따라 평가한 토지의 가격을 담보물의 가액으로 보아야 하고, 법정지상권이 성립하지 않는다고 하더라도 건물의 규모, 구조와 용도 및 건물에 관련된 권리관계에 비추어 사실상 건물의 철거가 곤란하거나 철거에 상당한 시간과 비용이 소요되는 등의 경우에는 이러한 모든 사정들을 감안하여 토지의 가액을 평가하여야 한다. |
3. 정리
근저당권을 통해 채권 전액에 대한 우선변제권이 확보되어 있다면 채무자가 다른 재산을 처분하더라도 원칙적으로 해당 채권자가 손해를 입는다고 보기 어렵습니다. 반면 담보부동산의 가치가 채권액에 미치지 못한다면 담보로 회수할 수 없는 나머지 채권이 존재하므로 그 범위에서는 채권자취소권이 문제될 수 있습니다.
따라서 근저당권자가 채권자취소권을 행사하려는 경우에는 근저당권의 존재 여부만을 살펴볼 것이 아니라, 재산처분행위 당시 담보부동산의 실질적인 가치와 이를 통해 우선변제받을 수 있는 채권의 범위를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다. 이와 관련해서 문제가 발생하였다면 사해행위 취소소송에 경험이 풍부한 권형필 변호사와 함께 해결해 나가시길 바랍니다.
핵심쟁점 | 근저당권이 설정된 토지 위에 건물이 존재한다면, 토지의 담보가치는 나대지 상태와 건물로 인해 토지 소유권이 제한된 상태 중 무엇을 기준으로 평가해야 할까? |
법원판단 | 대여금채권 중 해당 담보물로부터 우선변제받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 채권액에 대해서는 채권자취소권의 피보전채권이 인정된다. |
판단이유 | 법정지상권이 성립하지 않더라도 건물의 규모·구조·용도 등에 따라 실제 철거가 어렵거나 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있기 때문이다. |
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