소유권에 기한 방해배제 청구소송, 입주자대표회의가 입주민 대신 제기할 수 있을까?
- 권형필 변호사
- 2일 전
- 2분 분량
판례 해설
모든 구분소유자가 공유하는 건물의 공용부분은 보존행위인지 관리행위인지에 따라 요구되는 절차가 다르다. 즉, 공용부분의 현상을 변경하지 않는 보존행위는 각 공유자가 개별적으로 할 수 있지만, 이를 넘어서는 공용부분 관리는 구분소유자 및 의결권의 과반수라는 통상의 관리단집회 결의를 거쳐야 한다.
공용부분은 건물의 구분소유자들이 공유하는 공간이지만, 간혹 특정 구분소유자가 해당 부분을 독점적으로 사용하거나 다른 사람들의 사용을 배제하는 경우가 있다. 이 경우, 공용부분의 공유자인 각 구분소유자들은 민법 제214조에 따라 방해배제를 청구할 수 있다. 이는 소유권에 기한 권리이기 때문에 각 구분소유자들이 할 수는 있지만, 입주자대표회의는 행사할 수 없는 권리이다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 아파트 내 공용부분에 어떤 사람이 임의로 물건을 쌓아두었다. 이에 대해 주민들의 민원이 다수 접수되자 입주자대표회의는 입대의 결의만 걸쳐서 쌓아둔 적치물 제거를 위한 방해배제를 청구했다.
하지만 법원은 입주자대표회의에게는 소유권에 기한 방해배제청구를 할 수 있는 권리가 없다고 판단하여 위 청구를 기각했다. 나아가 이 사건 아파트에서는 관리규약에서 '입주자대표회의가 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 소유권에 기한 방해배제 청구를 할 수 있다'라고 규정하고 있었지만, 법원은 해당 관리규약의 내용이 무효라고 판단했다.
따라서 건물 공용부분에 무단으로 적치물을 쌓아두는 등으로 다른 공유자들의 공용부분 사용을 방해하는 사람에 대해서는 입주자대표회의 결의만으로는 방해제거를 청구할 수 없고, 관리단집회에서 구분소유자 과반수 이상의 동의를 받아야 한다.
법원 판단
집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업진행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.
한편, 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐이므로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 위와 같은 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구권 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약 내용은 효력이 없다.
같은 취지에서 원심이, 원고가 공동주택의 관리권한에 근거하여 피고에 대하여 이 사건 시설물의 철거와 대지부분의 인도 및 그 점유사용으로 인한 부당이득반환과 손해배상을 구하는 청구를 모두 받아들이지 아니한 것은 옳고, 거기에 상고이유로 든 주장과 같은 잘못이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소한 원고가 부담한다.
권형필 변호사의 블로그와 유튜브에서 더 많은 판례해설과 동영상 강의를 보실 수 있습니다..^^
Commentaires