빌려준 돈 없는 근저당권, 경매 배당금 전부를 되찾은 배당이의 승소사례
부동산 경매에서는 등기부에 근저당권이 설정되어 있기만 하면 근저당권자가 배당받는 경우가 많습니다.
하지만 근저당권 등기만으로 실제 담보할 채권이 존재한다고는 단정할 수 없는데요. 특히 소유자의 가족이나 지인 앞으로 설정된 근저당권은 실제 채권이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
이번 승소 사례는 피담보채권이 입증되지 않은 근저당권자 3명의 배당금을 전액 배제한 사건입니다.
법무법인(유한) 로고스 권형필 변호사 팀은 원고 회사를 대리해 배당이의 소송을 진행했고, 피고들이 받은 1억 원대 배당금을 모두 삭제하고 다시 배당하도록 하는 판결을 이끌어냈습니다.
1. 사실관계와 피고들의 주장
원고는 다른 회사(이하 '공유회사')와 함께 서귀포시의 임야를 각 2분의 1씩 매수한 회사로, 이 토지는 분할과 공유물분할을 거쳐 원고와 공유회사 등이 각자 일부 필지를 소유하게 되었습니다.
피고들은 공유회사 소유 지분이나 토지에 근저당권을 설정받은 사람들이었고, 2023년 선순위 근저당권자의 신청으로 임의경매가 진행되어 법원은 2024. 5. 배당표를 작성하면서 피고 A에게 6,600만 원, 피고 B에게 약 3,376만 원, 피고 C에게 약 1,520만 원을 배당한 반면, 원고에게는 약 657만 원만 배당하였습니다.
이에 원고는 배당기일에 피고들의 배당금 전액에 대해 이의를 진술하고, 7일 안에 배당이의 소송을 제기했습니다.
· 피고 A의 주장 : 다른 투자회사의 토지 매각 사업에 투자하기로 하고 그 회사에 6,500만 원을 빌려주었으며, 그 투자금을 담보하기 위해 근저당권을 설정했다고 주장
· 피고 B의 주장 : 공유회사 대표와 이혼하기 전 그에게 돈을 빌려주었거나 공유회사에 7,500만 원을 빌려주었으므로 피담보채권이 존재한다고 주장
· 피고 C의 주장 : 공유회사 대표의 부탁으로 그가 갚아야 할 돈 2,000만 원을 대신 송금해 주었고, 그 차용금을 담보하기 위해 근저당권을 설정했다고 주장
2. 권형필 변호사 팀의 '논리적 대응 전략'
권형필 변호사 팀은 근저당권 등기가 있다는 사실만으로는 배당을 받을 수 없고, 피담보채권의 존재는 근저당권자가 입증해야 한다는 점을 중심으로 피고별 자료의 빈틈을 짚었습니다.
· 증명책임의 법리 : 근저당권이 유효하려면 설정행위와 별도로 담보할 피담보채권이 존재해야 하며, 그 존재에 대한 증명책임은 근저당권자에게 있습니다. 따라서 피담보채권이 존재하지 않는다면 근저당권 등기가 있더라도 유효한 배당을 받을 수 없다는 대법원 판례의 법리를 강조했습니다.
➡ 피고 A : 차용증에 채무자가 공유회사가 아닌 다른 투자회사로 적혀 있어, 근저당권의 채무자와 실제 채무자가 다르다는 점을 밝혔습니다.
➡ 피고 B : 대여 사실을 증명할 처분문서가 없고, 송금도 공유회사 법인계좌가 아닌 대표 개인계좌로 보냈으며, 공유회사 명의의 채무 확인서는 소송이 시작된 뒤에야 작성되었다는 점을 지적했습니다.
➡ 피고 C : 근저당권설정계약서에 '일체의 채무'라는 포괄 문구만 있을 뿐 피담보채권을 특정할 내용이 없고, 공유회사와 사이에 차용증도 작성되지 않았다는 점을 강조했습니다.
3. 법원의 판단 : 원고 승소 (피고 3명 배당액 약 1억 원 전부 삭제)
제주지방법원은 권형필 변호사 팀의 주장을 받아들여, 피고 3명의 근저당권이 모두 피담보채권이 입증되지 않은 원인 없는 무효의 등기라고 판단했습니다.
피고 A는 차용증의 채무자가 다른 회사이고 피담보채무와 채무자에 관한 의사 합치를 증명하지 못했으며, 피고 B는 처분문서가 없고 송금 내역은 대표 개인과의 거래로 볼 여지가 크며 소송 제기 후 작성된 채무 확인서는 믿기 어렵다고 보았습니다.
피고 C는 근저당권설정계약서만으로 피담보채권을 특정할 수 없고 이를 성립시키는 법률행위가 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다.
이에 따라 배당표 중 피고들에 대한 배당액 합계 약 1억 원을 모두 삭제하고, 각 채권자의 채권 순위와 채권액에 비례해 다시 배당하라는 판결이 선고되었습니다.
원고에게 곧바로 배당하라는 주위적 청구는 배당에 이의하지 않은 다른 채권자를 위해서도 배당표를 다시 짜야 한다는 이유로 기각되었지만, 피고들의 배당액을 전부 삭제하라는 예비적 청구는 모두 받아들여졌습니다.
4. 배당표의 근저당권, 등기만 믿지 마세요.
근저당권 등기가 있더라도 피담보채권을 입증하지 못하면 경매에서 배당을 받을 수 없습니다. 소유자의 가족이나 지인 명의로 설정된 근저당권이 배당표에 올라 있다면 차용증, 송금 내역, 근저당권설정계약서의 피담보채무 기재부터 확인해야 합니다.
다만 배당이의는 배당기일에 출석해 이의를 진술하고 그로부터 7일 안에 소를 제기해야 하므로, 배당표를 받았다면 다른 근저당권자의 등기 경위와 채권 자료를 서둘러 검토하는 것이 무엇보다 중요합니다.
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