분양자가 무자력인 경우, 시공사와 보증보험사를 상대로 오피스텔 하자보수비 청구에 성공한 승소사례
신축 오피스텔에 균열이나 누수 같은 하자가 생기면, 구분소유자들은 먼저 분양자에게 책임을 묻게 됩니다. 그런데 분양을 위해 세운 시행사가 사업이 끝난 뒤 큰 손실을 떠안고 사실상 무자력 상태가 되는 경우가 적지 않은데요.
이때 실제로 공사를 한 시공사나 하자보수보증을 선 보증보험사에도 책임을 물을 수 있는지, 그리고 하자보수비를 얼마나 인정받을 수 있는지가 문제됩니다.
오늘 소개해 드릴 승소 사례는 분양자가 사실상 무자력인 상황에서 시공사와 보증보험사에까지 하자 책임을 물은 사건입니다.
법무법인(유한) 로고스 권형필 변호사 팀은 오피스텔 관리단과 구분소유자(원고)를 대리하여 분양자, 시공사, 보증보험사를 상대로 한 손해배상 소송에서 분양자와 시공사가 공동으로 수억 원대의 하자보수비를 배상하고, 보증보험사도 그중 일부를 공동으로 지급하라는 판결을 받아내는 승소를 거두었습니다.
1. 사실관계와 피고들의 주장
이 사건 건물은 여수의 한 대단지 오피스텔(총 623세대)입니다. 피고 분양자는 신탁회사와 신탁계약을 맺고 이 건물을 신축·분양하는 사업을 시행하였고, 피고 시공사가 공사를 맡았으며, 피고 보증보험사는 시공사의 하자보수의무에 관하여 보증금액 합계 약 28억 원의 하자보수보증서를 발급하였습니다.
건물은 사용검사를 받고 인도되었지만, 설계도면과 다르거나 부실한 시공 탓에 균열, 누수 등의 하자가 생겼고 시공사는 일부만 보수하였습니다.
이에 원고 관리단은 623세대 중 358세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하여 채권양도 사실을 통지하였고, 260세대를 소유한 원고 회사도 함께 소송을 제기하였습니다.
· 하자보수비 단가 : 감정인이 2016년 건설감정실무를 기준으로 균열보수 단가를 산정했으니, 2026년 개정 기준과 더 저렴한 재료 단가를 적용해야 한다고 주장했습니다.
· 하자 해당 여부 : 액체방수 두께는 제조사 기준인 3mm로 봐야 하고, 타일 접착·뒤채움·부착강도 부족은 설계상 문제이거나 하자가 아니라고 주장했습니다.
· 선보수공사비 등 : 원고 관리단이 먼저 지출한 보수공사비와 기계식 주차장 수리비는 하자의 발생 시기와 원인이 증명되지 않았다고 다투었습니다.
2. 권형필 변호사 팀의 '논리적 대응 전략'
권형필 변호사 팀은 분양자가 무자력이더라도 시공사와 보증보험사에 책임을 물을 수 있는 법적 구조를 세우고, 감정결과의 신빙성을 지키는 데 주력했습니다.
📌 분양자의 무자력 입증 : 분양자의 재무제표상 부채가 자산을 크게 웃도는 상태라는 점을 밝혀, 시공사가 집합건물법에 따라 분양자와 함께 책임을 져야 하는 요건을 갖추었음을 입증했습니다.
📌 보증보험사에 대한 대위청구 : 신탁계약이 종료되면서 하자보수보증계약의 수익자가 분양자가 되었으므로, 무자력인 분양자를 대위하여 보증보험사에 하자보수보증금을 청구할 수 있다는 구조를 세웠습니다.
📌 감정결과의 신빙성 유지 : 감정절차를 통해 공용부분과 전유부분의 하자를 항목별로 확인하고, 피고들의 감액 주장에 맞서 감정결과의 신빙성을 유지했습니다.
📌 선보수공사비 입증 : 관리단이 외벽·옥상 누수로 긴급하게 진행한 방수공사의 견적서와 세금계산서를 제출하여, 이미 지출한 보수공사비도 하자보수비로 인정받을 수 있도록 하였습니다.
3. 법원의 판단 : 원고 일부 승소 (분양자·시공사 공동 배상, 보증보험사 일부 공동 지급)
서울중앙지방법원은 권형필 변호사 팀의 주장을 받아들여, 분양자는 집합건물법에 따라, 시공사는 분양자가 무자력이므로 원고들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 공동으로 지급할 책임이 있다고 판단했습니다. 보증보험사도 보증금액 범위 안에서 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.
하자보수비는 균열보수 단가와 액체방수 두께 등 일부 항목만 감액되었고, 타일 접착·뒤채움·부착강도 부족 등 상당수 항목은 피고들의 주장이 받아들여지지 않아 감정결과대로 인정되었으며, 관리단의 선보수공사비도 인정되었습니다.
다만 사용검사 후 감정까지 약 2년 9개월이 지난 점을 고려해 피고들의 책임은 85%로 제한되었습니다.
이에 따라 분양자와 시공사는 공동으로 원고 관리단에게 약 4억 5,000만 원, 원고 회사에게 약 3억 4,900만 원과 각 지연손해금을 지급하고, 보증보험사는 이 가운데 약 1억 4,800만 원을 분양자·시공사와 공동으로 원고 관리단에게 지급하라는 판결이 선고되었습니다.
4. 분양자가 무자력이라면, 시공사와 보증보험사까지 함께 살펴야 합니다.
시행사가 사업 종료 후 무자력이 되었더라도, 재무제표 등으로 무자력을 입증하면 시공사에 직접 하자 책임을 물을 수 있습니다.
하자보수보증서가 발급되어 있다면 보증채권자와 보증기간을 확인해 보증보험사에 대한 청구도 함께 검토해야 합니다. 또한 하자 소송은 감정이 승부를 가르므로 감정 단계부터 하자 현황을 꼼꼼히 확인하고, 먼저 보수한 공사가 있다면 견적서와 세금계산서를 반드시 남겨 두어야 합니다.
사용검사 후 시간이 흐를수록 책임이 제한될 수 있으니, 하자를 발견했다면 채권양도 절차와 감정 신청을 서둘러 진행하는 것이 중요합니다.
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