무자격 컨설팅 업자의 불법중개, 공인중개사도 책임질까? 공인중개사 방조책임 손해배상 승소 사례
부동산 거래 현장에서는 공인중개사 자격이 없는 사람이 ‘컨설팅’, ‘개발 자문’ 같은 이름을 내걸고 사실상 중개를 하면서 법정 중개보수를 훨씬 넘는 돈을 받아 가는 일이 적지 않습니다.
거래가 틀어지면 피해자는 그 사람에게 돈을 돌려받으려 하지만, 소송에 나오지 않거나 돌려줄 재산이 없는 경우가 많고, 사무소의 공인중개사는 "중개보조원이 사무실에 있었을 뿐 컨설팅은 몰랐다"며 책임을 부인해 분쟁이 길어지곤 합니다.
오늘 소개해 드릴 승소 사례는 1심에서 기각된 공인중개사에 대한 청구를 항소심에서 뒤집은 사건입니다. 법무법인(유한) 로고스 권형필 변호사 팀은 매수인(원고)을 대리하여 수원고등법원 손해배상 청구 소송에서 공인중개사의 방조에 의한 공동불법행위 책임을 인정받아 1억 원대 배상 판결을 이끌어냈습니다.
1. 사실관계와 공인중개사의 "몰랐다" 주장
피고 B는 공인중개사 자격이 없으면서 피고 C가 운영하는 공인중개사 사무소에 중개보조원으로 고용신고되어 있었고, 동시에 부동산개발·컨설팅 회사의 대표이사로 있었습니다.
원고 A는 B의 '컨설팅'에 따라 상가 점포 5개 호실의 매매계약서를 작성하고 임야 매수 컨설팅도 받으면서, 매도인 계약금을 포함해 B 측 등에 합계 약 1억 원을 지급하였습니다.
그러나 임야는 계약서조차 작성되지 않았고, 점포도 1개 호실을 제외하고는 끝내 이행되지 않았습니다. B가 원고에게는 중도금 지급을 미루게 하고 매도인들에게는 허위 사실을 알려 양측이 직접 연락하지 못하게 하면서 계약 이행을 늦추었기 때문입니다. 결국 원고는 소유권은 얻지 못한 채 고액의 수수료만 지급한 상황이 되었고, 1심은 공인중개사 C에 대한 청구를 기각하였습니다.
· 피고 C(공인중개사)의 주장 : B는 중개보조원으로 사무실에 있었을 뿐이고 '컨설팅'에 대해서는 전혀 알지 못했으며, 원고가 일부러 자신에게 돈을 잘못 보낸 뒤 소송을 낸 것이라고 주장했습니다.
· 피고 B(무자격 컨설팅 업자) : 항소심의 10회에 걸친 변론기일에 한 번도 출석하지 않고 답변서도 내지 않아, 원고 주장을 자백한 것으로 간주되었습니다.
2. 권형필 변호사 팀의 '방조책임을 입증한 핵심 논리'
1심에서 공인중개사에 대한 청구가 기각되자, 권형필 변호사 팀은 항소심에서 청구를 공동불법행위에 따른 손해배상 청구 중심으로 다시 구성하고, 금융거래정보 제출명령을 통해 돈의 흐름을 입증하는 데 집중했습니다. 주위적으로 아래 청구원인을 선택적으로 주장하고, 예비적으로 부당이득반환을 구하였습니다.
· 공동불법행위(민법 제760조 제1항) : B와 C가 함께 불법중개를 하여 원고에게 손해를 입혔다고 주장했습니다.
· 방조에 의한 공동불법행위(민법 제760조 제3항) : C가 B의 위법한 중개행위를 알면서도 방치하고 쉽게 해 주었다고 주장했습니다.
· B의 불법행위책임과 C의 사용자책임 또는 공인중개사법상 책임 : 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보므로(공인중개사법 제15조 제2항), C가 민법 제756조의 사용자책임 또는 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상책임을 진다고 주장했습니다.
· 예비적 청구, 부당이득반환 : 무자격자와 맺은 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효이므로 받은 돈을 돌려주어야 한다고 주장했습니다.
3. 법원의 판단 : 1심 변경, 공인중개사 방조책임 인정 (1억 3,144만 5,500원 배상)
수원고등법원은 과실에 의한 방조도 공동불법행위가 될 수 있다는 대법원 법리를 전제로, C가 B의 불법행위를 쉽게 한 방조자로서 함께 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 판단 근거는 다음과 같습니다.
⛔ 장소와 명의 제공 : 매매계약서가 모두 C의 공인중개사 사무소에서 작성되었고, 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서의 ‘개업 공인중개사’란에 C의 것으로 보이는 성명과 인감이 찍혀 있었다.
⛔ 본인 확인 의무 위반 : C는 매도인들을 전혀 모르는 상태에서 B가 카카오톡으로 보낸 신분증과 보이스톡 통화만으로 본인 확인을 갈음한 채 직접 계약서를 작성했다. 개업공인중개사로서 거래당사자 본인 여부와 대리권을 확인할 주의의무(공인중개사법 제25조 제1항)를 현저히 게을리한 것이다.
⛔ "몰랐다" 주장 배척 : C는 법정 중개보수를 넘거나 확인·설명서와 금액이 다른 돈을 이체받아 B에게 다시 보냈고, B로부터 송금받기도 했다. 이런 사정에 비추어 C는 B의 불법행위를 알았거나 알 수 있었다고 보았다.
그 결과 법원은 1심판결을 변경하여, 공인중개사 C는 원고 A에게 1억 3,144만 5,500원을, B는 C와 공동하여 그중 1억 2,144만 5,500원을 각 지연손해금과 함께 지급하라고 판결하였습니다.
4. 무자격자 불법중개 피해, 공인중개사 책임까지 물어야 합니다.
무자격 '컨설팅' 업자에게 피해를 입었다면 그 사람만 상대로 소송하고 끝내지 마세요. 그가 일하던 사무소의 공인중개사가 장소와 명의를 내주었다면 방조에 의한 공동불법행위 책임을 물을 수 있고, 공인중개사는 보증보험이나 공제에 가입되어 있어 실제 회수 가능성 면에서도 중요한 상대방입니다. 다만 계약서의 '개업 공인중개사'란 기재, 송금 내역 등 돈의 흐름을 정교하게 입증해야 책임을 인정받을 수 있고, 1심에서 졌더라도 청구원인을 재구성하면 결론이 달라질 수 있습니다.
무자격자 불법중개, 고액 컨설팅비 피해, 공인중개사 손해배상책임, 중개수수료 반환 문제로 고민 중이시라면, 1심 패소를 항소심에서 뒤집은 승소 노하우를 갖춘 권형필 변호사 팀과 상담해 보세요. 의뢰인의 소중한 재산을 되찾기 위한 가장 현실적인 회수 방안을 함께 찾겠습니다.
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