신탁사 미납 관리비, 위탁관리업체의 청구 권한 인정받아 승소한 소송 사례
미분양 집합건물에서는 관리인이 없어 분양자가 위탁관리업체를 통해 건물을 관리하는 일이 빈번합니다. 이때 해당 호실이 신탁회사에 맡겨져 있다면 등기부상 소유자는 신탁회사가 됩니다.
문제는 신탁회사에 관리비를 달라고 하면 "청구 권한이 확실치 않다"거나 "신탁계약상 분양자가 낼 돈이다"라며 지급을 미룬다는 점입니다.
그렇다면 관리인이 선임되지 않은 상황에서 위탁관리업체가 신탁회사를 상대로 직접 관리비를 청구할 수 있을까요?
오늘은 이러한 상황에서 위탁관리업체의 관리비 청구 권한이 인정된 승소 사례를 소개해 드리겠습니다.
권형필 변호사 팀은 위탁관리업체(원고)를 대리하여 신탁회사를 상대로 관리비 청구 소송을 진행했습니다. 그 결과, 관리인이 선임되지 않은 상황에서도 위탁관리업체의 청구 권한을 인정받았으며, 신탁회사로부터 미납 관리비와 연체료 전액 및 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급받을 수 있는 판결을 이끌어 냈습니다.
1. 사실관계와 신탁회사들의 주장
원고는 시설물 관리업을 하는 회사로, 인천의 한 집합건물을 분양한 분양자와 건물 관리용역계약을 맺고 2018년부터 이 건물을 관리해 왔습니다. 이 건물에는 아직 관리단의 관리인이 선임되지 않은 상태였습니다.
피고들은 분양자와 맺은 신탁계약에 따라 이 건물의 호실 일부를 수탁받은 부동산 신탁회사로, 피고 A신탁은 4개 호실을, 피고 B신탁은 2개 호실을 소유하고 있었습니다.
그런데 약 3년 동안 이 호실들의 관리비가 계속 밀려, 연체료까지 더하면 피고 A신탁 호실에서 약 7,000만 원, 피고 B신탁 호실에서 약 2,900만 원이 미납되었습니다. 이에 원고는 두 신탁회사를 상대로 밀린 관리비와 연체료를 청구하였습니다.
· 피고 B신탁의 주장 : 관리용역계약서에 법인인감증명이 첨부되어 있지 않으므로, 원고에게 위탁관리업체로서 관리비를 청구할 권한이 있는지 확인되지 않는다고 주장했습니다.
· 피고 A신탁의 주장 : 원고의 관리비 징수권한은 결국 분양자의 권한인데, 신탁계약에서 관리비를 분양자가 부담하기로 약정했으므로 원고에게 관리비를 지급할 수 없다고 주장했습니다.
2. 권형필 변호사 팀의 '논리적 대응 전략'
권형필 변호사 팀은 관리인이 선임되지 않은 집합건물에서도 분양자와 계약한 위탁관리업체가 자기 이름으로 관리비를 청구할 수 있다는 점을 짚었습니다.
📌 위탁관리업체의 청구 권한 : 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁받은 업체는 관리비에 관한 소송도 자기 이름으로 제기할 수 있다는 대법원 판례의 법리를 근거로, 수탁자인 피고들은 원고에게 미납 관리비를 지급해야 한다고 주장했습니다(대법원 2022다2331** 판결 취지).
📌 분양자의 관리의무 : 관리인이 선임되어 업무를 시작하기 전까지는 분양자가 건물을 관리해야 하므로, 분양자와 용역계약을 맺은 원고가 건물을 관리하며 관리비를 청구할 수 있다는 점을 밝혔습니다.
📌 실제 관리 사실 입증 : 원고가 분양자와 용역계약을 맺고 이를 계속 갱신하면서 실제로 건물을 관리해 왔다는 점, 이 건물에 아직 관리인이 선임되지 않았다는 점을 자료로 입증했습니다.
📌 법인인감증명 주장 반박 : 계약서에 법인인감증명이 첨부되지 않았다는 사정만으로 용역계약이 진정하게 체결되지 않았다고 볼 수 없고, 수년간 계약을 갱신하며 실제로 건물을 관리해 온 사실 자체가 계약의 존재를 보여준다고 반박했습니다.
3. 법원의 판단 : 원고 일부 승소 (피고 B신탁 관리비·연체료 전액 지급)
인천지방법원은 권형필 변호사 팀의 주장을 받아들였습니다.
법원은 원고가 분양자와 용역계약을 체결하고 관리인이 선임되지 않은 건물을 관리해 온 점을 근거로, 피고들이 원고에게 미납 관리비와 연체료를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
이에 따라 피고 B신탁은 원고에게 밀린 관리비와 연체료 약 2,900만 원 전액과 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
다만 피고 A신탁의 신탁계약에는 '위탁자가 신탁부동산의 관리행위와 그 비용을 모두 부담한다'는 조항이 있었고, 원고가 행사하는 권리가 분양자의 권리인 이상 피고 A신탁은 이 조항을 들어 관리비 청구를 거절할 수 있다고 보았습니다.
4. 관리인 없는 건물의 관리비, 신탁계약부터 확인해야 합니다.
관리단의 관리인이 선임되지 않았더라도, 분양자와 관리용역계약을 맺고 실제로 건물을 관리해 왔다면 위탁관리업체가 자기 이름으로 밀린 관리비를 청구할 수 있습니다.
이를 위해서는 관리용역계약서와 계약 갱신 내역, 실제 관리 업무 수행 자료, 관리인 미선임 사실 등을 입증할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.
다만 같은 건물의 신탁회사라도 신탁계약에 '위탁자가 관리비용을 부담한다'는 조항이 있으면 결론이 달라질 수 있으므로, 소송 전에 각 신탁계약의 비용부담 조항을 확인하고 필요하면 분양자를 상대로 한 청구도 함께 고려해야 합니다.
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