집합건물 분양자와 관리계약을 체결한 관리업체의 관리권한 유효 기간은?
- 권형필 변호사
- 2월 25일
- 2분 분량
판례 해설
건물이 새로 지어진 후 분양을 할 때, 이 때는 모두 새로 들어온 사람들이겠죠? 따라서 구분소유자들로 이루어진 관리단이 성립되지 않았을 것입니다. 따라서 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 관리단이 관리를 개시할 때까지 분양자는 선량한 관리자의 주의로 건물 및 대지, 그리고 부속시설을 관리할 의무를 부담할 수 있습니다. 물론 분양자가 직접 건물을 관리하기보다 위탁관리업체와 계약을 체결하여 대부분은 분양자가 위탁관리업체와 계약을 체결하여 업무를 맡기는 경우가 많습니다.
그 후에 관리단이 결성되어 관리업무를 개시하면, 이전에 관리업무를 수행하던 분양자나 위탁관리업체는 그 업무를 관리단에게 넘겨주어야 합니다. 즉, 한시적으로 관리권한을 가지고 있다는 것이죠. 그러나 간혹 관리업체에서 계약 기간이 남아있다는 이유로 업무를 넘기지 않아 관리단과 분쟁이 발생하곤 합니다. 이번 사건에서도 관리단이 관리업무를 개시한 시점을 두고 다툼이 발생하였습니다. 집합건물 분양자와 관리계약을 체결한 관리업체의 관리권한 유효 기간은 언제까지일까요?
관리단은 구분소유관계가 성립된 건물의 구분소유자 전원으로 이루어져 별도의 구성 절차를 거치지 않고도 당연히 설립되는 단체인데요. 그렇다면 관리단이 관리업무를 개시한 시점을 언제로 보아야 할까요? 이에 대해 법원은 관리단집회를 개최하여 관리인이 선출되었을 때 관리단이 관리업무를 개시하였다고 판단했습니다. 따라서 적법한 관리인이 선출되면 기존에 관리업무를 수행하고 있던 분양자나 위탁관리업체는 관리업무를 선출된 관리인에게 넘겨주어야 합니다. 분양자나 위탁관리업체의 계약 기간이 남아있다고 하더라도 마찬가지입니다.
법원 판단
집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 집합건물의 건축주 또는 최초 구분소유자의 다수가 어느 업체에 집합건물 관리를 위탁한 경우, 그 업체의 관리권한은 관리를 위탁한 건축주 또는 그 업체가 관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 관리 위탁관계에 정하여진 계약 기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다.
이 사건 건물의 시행사와 이 사건 건물에 관한 관리계약을 체결한 채무자는 이 사건 상가에 적법한 관리인이 선임될 때까지만 이를 관리할 권한이 있다고 할 것인데, 이 사건 관리단집회에서 D를 채권자의 관리인으로 선임하는 결의가 있었고, 관리인을 통하여 관리단의 사무집행이 가능해졌으며, 채권자가 채무자에 대하여 이 사건 상가 관리업무의 인계를 요청한 이상, 채무자는 더 이상 이 사건 상가에 관한 위탁관리업체의 지위에 있음을 전제로 하여 관리업무를 수행할 권한이 없다고 할 것이다.
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