분양 계약 체결 시 안내 받은 도면과 다르게 시공된 건물, 하자 소송 시 판단 기준이 되는 도면은?
- 권형필 변호사
- 1일 전
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판례 해설
모델하우스를 통해 분양을 먼저한 후 착공하는 아파트의 경우, 분양계약 체결 시 수분양자들이 사업승인도면이나 착공도면을 보고 계약을 체결합니다. 모든 것이 계획대로 되었으면 좋겠지만 건설 과정에서 불가피하게 도면과 다르게 내용이 조금씩 변경될 수 있는데요. 이때 내용이 변경되기 전 조건을 보고 계약을 체결한 수분양자들은 변경된 내용에 대해서 하자를 주장할 수 있습니다.
그렇다면 분양 계약 체결 시 하자를 주장할 때, 하자 소송 판단 기준이 되는 도면은 무엇일까요? 대법원 판단 이전에는 착공도면과 준공도면을 사이에 두고 논란이 많이 있었지만, 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단해야 한다는 판결이 내려져 논란이 종결되었는데요. 그렇지만 하자를 판단할 때 준공도면만을 그 기준으로 삼으면 된다고 생각하실 수도 있겠지만, 원칙적으로 준공도면을 기준으로 해야 한다고 한 것은 예외도 있다는 말이 되겠습니다. '일정한 상황'에 해당한다면 착공도면이나 사업승인도면으로도 하자를 판단할 수 있는 예외가 있는데요. '일정한 상황'은 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 설명했을 때, 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정을 말합니다. 이 일정한 상황이 없을 때 준공도면을 기준으로 해야 하고 그렇지 않으면 착공도면이나 사업승인도면을 기준으로 할 수 있다는 것입니다.
다만, 하자에 대한 입증책임은 수분양자에게 있기에, 하자 소송을 제기할 때에는 계약서 및 안내 사항을 꼼꼼히 살피고 안내 받을 당시의 녹취록 등 증거를 남겨 놓으면 입증책임을 수월하게 진행할 수 있으실 것입니다.
법원 판단
대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
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