대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인에도 해당하는 경우 배당 방법
- 권형필 변호사
- 7월 4일
- 2분 분량
판례 해설
임차인이 주민등록과 주택의 점유라는 대항요건과 확정일자까지 받은 경우, 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권이 인정된다. 또한 소액임차인에 해당할 경우, 확정일자를 받지 않아도 시행령에 따른 소액임차보증금을 최우선변제받을 수 있다.
그렇다면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 보증금에 의해 소액임차인에도 해당하는 경우에는 배당이 어떻게 이뤄질까.
아래에서 살펴볼 사건에서는 임차인들 사이에서 배당이 문제되었다. 공동 원고인 임차인이 다른 임차인을 상대로 배당이의를 한 사안에 대해, 원심 법원은 피고의 임차권이 허위라고 보아 피고의 배당금을 공동 원고들에게 평등배당 되어야 한다고 판단하였다.
하지만 대법원은, 소액임차인으로 최우선 배당받을 금액을 먼저 배당하고, 나머지 금액에 대해 확정일자 등에 따른 순위에 의해 배당이 이뤄져야 한다고 판단하였다.
법원 판단
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서는 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금 채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.
그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 공동 원고 2에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난각 나머지 임차보증금 채권액인 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원에 대하여, 원고와 공동 원고 2가 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 공동 원고 2보다 선순위일 경우 소외 2에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금 채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 공동 원고 2가 동순위의 임차보증금 채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원 만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금 반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 공동 원고 2의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.
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